[미국 리츠] 퍼블릭스토리지(PSA) 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석

퍼블릭스토리지(PSA) 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석

퍼블릭스토리지?

퍼블릭스토리지(PSA, Public Storage)는 미국에서 가장 규모가 큰 창고 리츠입니다. 50년의 역사를 지니고 있으며, 미국 내 39개 주에 2,600개가 넘는 창고를 보유하고 있습니다.

현재 160만명의 고객들에게 창고 대여 서비스를 제공하고 있습니다. 15개 시장 중 14곳에서 선두 위치를 지키고 있으며 경쟁업체 보다 2.2배 많은 창고 공간을 보유하고 있어 상당한 수준으로 규모의 경제를 이뤘다는 평가를 받고 있습니다.

경쟁업체 보다 2.2배 많은 창고 공간을 보유하고 있는 모습

다만 퍼블릭스토리지는 1위 업체임에도 불구하고, 미국 점유율이 9%에 불과할 정도로 업계의 경쟁이 치열한 것으로 알려져 있습니다.  퍼블릭 스토리지는 S&P 500 인덱스 154위를 기록하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

셀프스토리지(Self-Storage)란 개인과 기업을 대상으로 가정용 및 업무용 창고, 차량 보관 창고를 포함한 주거 수납 공간을 임대해주는 서비스로 경쟁적 산업이지만 유지 보수와 인테리어 비용, 인건비 등이 크게 필요하지 않아 운영 효율성이 높은 장점을 가지고 있습니다.

셀프 스토리지에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

투자포인트

편의성

퍼블릭 스토리지는 온라인으로 간편 예약 서비스를 제공함으로써 유저 편의성을 제공하고 있습니다. 예약은 웹사이트나 모바일 앱을 통해 간편하게 할 수 있으며, e렌탈 등 여러가지 유형의 서비스를 제공하고 있습니다. 팬데믹으로 인해 절반 이상의 고객들이 비대면 서비스인 e렌탈을 선호하고 있습니다.

배당 성장

퍼블릭 스토리지는 상장 이후 꾸준히 배당을 증가시켜왔습니다. 연 배당 $0.2에서 현재 $8까지 증가시킨 것을 확인할 수 있습니다. 지속적인 우량 자산 편입을 통해 임대 수익을 증가시키고, 이에 대한 수익을 다시 주주들에게 환원해주는 굉장히 좋은 구조를 보여주고 있습니다.

현재 시가배당률은 2.30%, 연배당 $8를 지급하고 있습니다.

코로나 바이러스로 인해 2020년에 조금 주춤했지만 TTM을 살펴보면 다시 복구된 것을 확인할 수 있습니다. 현재 재무상태가 뛰어나며, 무디스와 S&P에서 업계 최고 수준의 신용등급을 받고 있습니다. 그렇기 때문에 큰 걱정없이 투자할 수 있는 리츠라고 판단됩니다.

	2017	2018	2019	2020	TTM
EPS	$5.20	$5.32	$5.44	$4.81	$5.93
FFO	$9.70	$10.45	$10.58	$9.75	$12.26
Dividend	$8.00	$8.00	$8.00	$8.00	$8.00
FFO payout ratio	82.49%	76.66%	75.77%	82.20%	65.21%

미국 리츠 가치 투자할 때 가장 중요한 지표인 FFO/AFFO 히스토리는 아래와 같습니다. 혹시 FFO/AFFO가 아직 뭔지 모르시다면 아래 포스팅을 통해 학습해보시는 것을 추천합니다.

미국 리츠 투자가치(배당성향) 분석하는 방법 | FFO, AFFO, P/FFO

분기배당

1995년부터 현재까지 배당컷없이 꾸준히 분기 배당을 지급했습니다. 분기 배당을 통한 복리식으로 자산 증식을 하기에 굉장히 좋습니다.

글로벌 위기를 버텨온 경험

블랙 먼데이(1987-), 닷컴버블(1999-), 서브프라임 모기지 사태(2008-), 코로나 바이러스(2019-)와 같은 세계 경제에 꽤 큰 타격이 갈만한 이슈가 있었을 때도 배당컷없이 꾸준히 분기배당을 지급했습니다. 해당 기간에 굉장히 많은 기업들이 배당컷(배당을 안준다!)을 단행한 기업들이 굉장히 많았던 것과 비교하면 굉장히 고무적인 성과라고 생각합니다.

백테스트

백테스트란 과거 주가 데이터를 기준으로 특정 투자전략을 사용했다면 어느 정도의 수익률을 낼 수 있는지 시뮬레이션하는 방법입니다. 백테스트 조건식은 아래와 같습니다. 벤치마크는 S&P 500 인덱스로 측정했습니다. 지급되는 배당금은 꾸준히 재투자를 한다고 가정합니다.

• 기간: Jan 1986 - Nov 2021
• 초기 납입금: $10,000 (1,190만원)
• 월 적립식 투자: $1,000 (119만원)
• 배당금은 매번 재투자
• 인플레이션 포함

결과

백테스트 결과 투자자산은 PSA($939,639) vs S&P 500($458,538)로 모두 우상향하는 모습을 보여주고 있지만, 놀라운 것은 PSA가 S&P 500 인덱스를 상회하는 퍼포먼스를 보여주고 있습니다. 

백테스트 포트폴리오 결과 (1)

백테스트 포트폴리오 결과 (2)

연간 수익률 비교

Drawdown

Drawdown 이란 특정 기간에 최대 하락폭(손실)이 발생했는지에 대한 지표입니다. 글로벌 경제 위기 때 하락폭과 회복 기간을 판단할 때 참고할 수 있습니다.

과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니지만 어느정도 투자를 결정할 때 좋은 지표는 될 수 있습니다. 기본적으로 퍼블릭 스토리지는 1987년 블랙 먼데이, 1997년 아시아 금융 위기, 1998년 러시아 파산, 2000년 닷컴버블, 2007년 서브프라임 사태, 2020년 코로나 바이러스 사태를 견뎌온 주식입니다. 이정도 경제 위기가 발생했을 때 리스크를 관리할 수 있을 것이라는 기대감이 있습니다. (1987년 블랙 먼데이를 경험한 주식은 흔치 않은데 PSA의 경우 블랙 먼데이까지 겪어본 흔치않은 주식 중 하나입니다)

서브프라임 사태와 같은 경우 부동산 모기지와 관련되어 직접적인 섹터여서 더 타격이 있을 것이라 예상했지만 실제 하락폭을 살펴보면 오히려 S&P 500 인덱스가 하락폭이 더 컸다는 것을 확인할 수 있습니다.

과거 시장 스트레스 기간에 대한 하락

과거 시장 스트레스에 대한 회복 기간

Rolling Returns

롤링리턴의 경우에도 거의 일치하는 성과를 보여주고 있습니다. 참고로 롤링리턴(Rolling Return)이란 n년 수익률 분포를 뜻합니다. 롤링리턴을 통해 가장 수익이 좋았던 n년과 가장 수익이 안좋았던 n년 투자 수익의 평균값을 확인할 수 있습니다.

36개월, 60개월 롤링리턴