LTC Properties 현재 투자할만한 가치가 있을까? 미국 부동산 월배당 리츠 투자 전망 및 분석
LTC Properties?
LTC Properties, Inc.는 노인 주택 및 의료 자산 관리에 종사하는 부동산 투자 신탁입니다. 자산 포트폴리오에는 전문 간호 시설, 생활 보조 시설, 자립 생활 시설 및 기억 보호 시설이 포함됩니다. LTC는 1992년 5월 12일 Andre C. Dimitriadis에 의해 설립되었으며 캘리포니아 웨스트레이크 빌리지에 본사가 있습니다.
포트폴리오 분석
LTC는 생활 보조 및 전문 간호 리츠로 운영됩니다. REIT는 177개 자산을 소유하고 있으며 그 중 103개 자산은 생활 보조 시설이고 73개 자산은 전문 간호 시설입니다. LTC는 이러한 고령자 중심 의료 시설을 운영하고 메디케어, 메디케이드에서 상환하거나 개인적으로 지불하는 다양한 의료 서비스 제공자에게 자산을 임대합니다.
포트폴리오는 지난 분기에 1억 1,490만 달러의 임대 수익과 3,490만 달러의 이자 수입을 창출했습니다. 전체 LTC의 포트폴리오는 17억 달러로 평가되며, 이는 미국에서 가장 큰 실버 산업관련 리츠 중 하나입니다.
장기 요양 서비스가 활성화된 27개 주에서 텍사스, 콜로라도, 플로리다와 같이 많은 노인 인구가 증가하고 있습니다. 총 투자 집중도를 기준으로 가장 큰 주는 미시간으로 2억 8,200만 달러에 달하는 24개의 부동산이 있습니다.
투자포인트
고령화 사회
생활 지원 및 전문 간호 시설에 투자함으로써 LTC는 현금 흐름과 소득의 장기적인 성장을 위한 토대를 마련하고 있습니다. 미국 인구는 빠르게 고령화되고 있으며 2040년에는 미국 역사상 그 어느 때보다 많은 노인이 존재할 것입니다. 노인의 비율이 높기 위해서는 노인의 요구를 충족시킬 더 많은 의료 시설이 필요합니다. 미국 인구가 고령화되고 있는 급격한 속도는 LTC Properties가 시설에 대한 수요의 장기적인 성장에 영향을 미칠 수 있도록 보장할 것입니다.
헬스케어 리츠에 대한 장기 전망은 주로 노인 인구의 증가로 인해 낙관적이라고 판단할 수 있습니다. LTC는 지난 10년 동안 새로운 시설에 16억 달러를 투자하여 향후 20년 동안 예상되는 퇴직과 시설에 대비하여 리츠를 준비했습니다.
배당
LTC Properties는 초기에 분기배당으로 배당금을 지급하다가 2005년 5월부터 월배당 지급으로 변경했습니다. 2000년 12월부터 배당컷되었던 히스토리(닷컴버블)와 코로나 바이러스 시기에 배당컷되었던 히스토리를 확인할 수 있습니다. 배당 투자를 하는 투자자 입장에서 이렇게 배당컷이 되는 상황이 온다면 굉장히 뼈아플 것입니다.
현재 시가배당률은 6.63%, 연배당 $2.83를 지급하고 있습니다. 배당금 지급 비율(Payout Ratio)은 127%로 안정적인 비율(70~90%)를 넘어선 범위로 지급하고 있습니다.
배당컷 이슈
최근 코로나 바이러스로 인해 리츠 운영에 문제가 생겨 배당컷이 되었던 경우가 있습니다. 해당 이슈로 인해 코로나 이전으로 아직까지 주가가 회복되지 않았습니다. 리얼티인컴과 같은 경우는 코로나 시기에도 배당컷없이 꾸준히 배당금을 지급한 이력이 있습니다.
FFO는 리츠의 성과를 판단할 수 있는 핵심 지표로, 현재 배당성향이 100%를 넘어서고 있기 때문에 리스크가 있다고 판단됩니다. 리츠 운용사의 운용 능력에 대해서 조금 반감이 들 수 있지만 그렇다고 LTC의 전체 재무구조가 나쁘진 않기 때문에 만약 적립식으로 모아가는 투자자라면 진입하기엔 좋은 시점이라고 조심스럽게 생각해봅니다.
| 3Q21 | 2Q21 | 1Q21 | 4Q20 | 3Q20 | |
| EPS | $0.28 | $0.46 | $0.35 | $0.45 | $0.31 |
| FFO | $0.45 | $0.57 | $0.62 | $0.78 | $0.58 |
| Dividend | $0.57 | $0.57 | $0.57 | $0.57 | $0.57 |
| FFO payout ratio | 127% | 100% | 92% | 73% | 98% |
미국 리츠 가치 투자할 때 가장 중요한 지표인 FFO/AFFO 히스토리는 아래와 같습니다. 혹시 FFO/AFFO가 아직 뭔지 모르시다면 아래 포스팅을 통해 학습해보시는 것을 추천합니다.
미국 리츠 투자가치(배당성향) 분석하는 방법 | FFO, AFFO, P/FFO
배당성향(Payout Ratio) 배당주를 투자할 때 꼭 확인해야 하는 지표가 이 배당성향인데요. 배당성향은 기업이 벌어들인 수익에서 현금으로 지급된 배당금이 차지하는 비율을 뜻하는
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글로벌 위기를 버텨온 경험
닷컴버블(1999-), 서브프라임 모기지 사태(2008-), 코로나 바이러스(2019-)와 같은 세계 경제에 꽤 큰 타격이 갈만한 이슈가 있었을 때 배당컷이 몇번 발생하긴 했지만 나름 잘 버티고 현재까지 잘 운용하고 있습니다.
백테스트
백테스트는 아래 조건으로 진행합니다.
- 기간: Jan 1993 - Oct 2021
- 초기자본: $10,000
- 월 $300 적립식 투자
- 배당금 재투자
- 벤치마크: S&P 500 인덱스
- 인플레이션 반영
LTC 백테스트 결과 (1) 
LTC 백테스트 결과 (2)
인플레이션을 반영한 LTC의 총 수익은 559,241달러로 한화로 약 6억 5,990만원 정도의 수익을 보여주고 있습니다. 반면에 같은 기간 S&P500 인덱스에 적립식으로 투자했을 때 수익률은 5억 7,067만원으로 S&P 500 인덱스를 상회하는 성과를 보여주고 있습니다.
과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니지만 어느정도 투자를 결정할 때 좋은 지표는 될 수 있습니다. 기본적으로 LTC는 1997년 아시아 금융 위기, 1998년 러시아 파산, 2000년 닷컴버블, 2007년 서브프라임 사태, 2020년 코로나 바이러스 사태를 견뎌온 주식입니다.
하지만 닷컴버블 때 낙폭이 -72%로 거의 회사가 망할뻔한 수준으로 떨어진적이 있네요. 해당 시기를 배당컷으로 버텨내긴 했지만 투자자 입장에서는 굉장히 오금저리는 순간이었을 것 같습니다. 가장 최근 코로나 바이러스 때는 낙폭 -19.63%로 선방했네요.
롤링리턴(Rolling Return)
롤링리턴(Rolling Return)이란 n년 수익률 분포를 뜻합니다. 롤링리턴을 통해 가장 수익이 좋았던 n년과 가장 수익이 안좋았던 n년 투자 수익의 평균값을 확인할 수 있습니다.
정리
LTC는 현재 코로나 여파로 배당컷 이슈도 있었던 만큼 운영하는데 문제가 있었던 것은 사실입니다. 하지만 꽤 오래 전부터 많은 글로벌 위기들을 경험했지만 잘 버텨왔던 것을 봤을 때, 이번에 수익성이 악화된 상황도 개선이 될 것이라 판단되고, FFO가 회복될 것이라 생각합니다. 글로벌적으로 고령화는 피할 수 없는 큰 문제입니다. 그에 따라 실버산업의 전망도 밝기 때문에 생활 지원 및 전문 간호 시설에 투자하고 있는 LTC 리츠의 전망도 나쁘지 않아보입니다.