SK리츠 투자 전망, 보유 자산 가치 분석

SK리츠 투자 전망, 보유 자산 가치 분석 역대급 청약 경쟁률! 하지만 투자매력은 글쎄

역대 공모 리츠 중 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했던 SK리츠가 드디어 코스피에 상장되었습니다. SK그룹이 스폰서로 있는만큼 수요예측과 청약에 모두 흥행에 성공했습니다. 하지만 기존에 공모주 청약에 "따상", "따상상"을 기대하는 투자자들은 조금 실망했을 수 있습니다. 시세가 생각만큼 많이 치고 올라가지 않았기 때문이죠. 결론만 말씀드리면, 명확한 가치를 가지고 있는 부동산에 투자하는 리츠라는 특성상 미친듯한 묻지마 투자로 인한 상승을 제외하곤 애초에 "따상", "따상상"은 기대하기 어렵습니다.

그렇다고 이렇게 다이나믹한 상승이 없다고 해서 투자 매력이 낮다는 의미가 아닙니다. 리츠라는 주식 특성 자체가 부동산이기 때문에 기초자산을 잘 살펴보고 투자를 한다면 저금리 시대에 리스크 관리도 하면서 꽤 쏠쏠한 투자 수익을 거둘 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

보유 기초 자산 정보 🏢

SK리츠에서 보유하고 있는 자산은 SK서린빌딩, 클린에너지위탁관리부동산투자회사에서 보유한 전국 116곳 주유소입니다. SK서린빌딩과 116곳 주유소의 임대료 수익으로 배당을 지급하고 있습니다.

SK리츠 기초자산 정보

자산평가

SK서린빌딩의 투자 가치는 👍 전국 116개 주유소는 글쎄..?🤔

SK서린빌딩

SK서린빌딩은 권역 내 가장 높은 건축물(160m)이며, 입지는 지하철 1호선 종각역까지 도보 2분 거리 대로변에 위치한 초역세권 부지로, 반경 400m 내 인접한 지하철 1호선, 5호선 및 2호선 등 대중교통, 도로교통, 도보 접근성이 매우 우수합니다. 또한 주요 업무지구인 GBD와 YBD 뿐만 아니라 서울시 전역으로의 접근성이 탁월한 교통환경을 보유하고 있습니다. 광역버스 및 공항버스 등 대중교통과 차량을 활용하여 인근 경기 권역 및 김포국제공항 과 인천국제공항으로의 접근성도 양호하다고 판단됩니다. SK서린빌딩이 속한 종로구 및 중구 일대에는 도시환경정비사업, 도시계획시설사업 등의 재 정비사업이 활발히 진행중이며, 동탄, 서울역, 운정을 가로지르는 수도권광역급행철도(GTX A) 또한 2023년 준공 예정으로 접근성이 더 향상될 것으로 기대되어 CBD 권역의 오피스 자산가치 상승세와 투자 관심도는 더욱 확대ᆞ강화될 것으로 전망되고 있습니다.

SK 서린빌딩 위치도  (자료: KPMG 시장분석보고서)

CBD 권역은 을지로, 종로, 남대문로, 신문로, 태평로 등 총 5 개 세부 권역으로 구성되어 있습니다. SK서린빌딩은 이 중 을지로 권역 내에 위치하며 높은 임대료 수준 (평당 80.1천원 )과 성장률(4년 평균 임대료 성장률 2.06%)을 보여 우수한 임대차 시장을 보유하고 있습니 다. SK서린빌딩은 을지로입구역과 광화문 광장을 중심으로 형성된 CBD 권역 내 핵심 Core 지역에 해당합니다.

SK에너지 주유소(116개)

SK에너지(주)는 2021년 1분기말 기준 국내 주유소 개수 및 내수시장 경질유 판매량 점유율 1위로 시장지위가 우수한 정유사업자로 국내 정유사 중에 주유소 시장 점유율이 가장 높습니다. 

출처 : 한국석유공사 OPINET (2021년 3월말 영업소 수 기준)

주유소는 석유류의 제조 및 저장시설로 총 용량 이 2만 리터 이상인 경우 토양환경보전법상 특정토양오염관리대상시설에 해당되어 정기적 으로 토양오염검사(토양오염도검사, 누출검사)를 받아 해당 지자체에 보고를 하여야 합니다. 만약 토양검사 결과 문제가 발생한다면 추가적인 비용 비출이 발생하는데 이 부분에 대해서는 클린에너지 위탁관리부동산투자회사(주) 또는 SK리츠에서는 별도로 부담하게 되는 비용이나 책임 등이 없기 때문에 크게 걱정할 필요가 없습니다.

SK리츠 주유소 투자부동산 권역별 현황

다만 아쉬운 부분은 지방광역시와 기타 비중이 생각보다 큰데 서울, 수도권으로 주유소 비중이 좀 더 컸으면 좋았을 것 같습니다.

SK리츠 보유 주유소 현황 (2021년 9월 10일 기준)

투자포인트 🚀

배당률 & 수익률 평가

SK리츠는 현재 상장된 타 리츠(반기배당)와는 다르게 분기배당을 지급하고 있습니다. 일반적으로 리츠에 투자하시는 투자자 분들은 복리식 재투자를 진행하기 때문에 반기배당보다 분기배당이 훨씬 투자 매력도가 높을 것입니다. SK리츠에서 예상하는 배당수익률은 연 5.45%로 나름 준수한 배당수익률을 보이고 있습니다. 참고로 여기서 이야기하는 예상 배당수익률은 공모가 5,000원 기준이라는 점 참고바랍니다. SK리츠 주가가 상승하면 자연스레 배당수익률은 줄어들기 때문에 주가가 상승하면 배당수익률 관점에서는 투자 매력이 줄어듭니다.

SK리츠 예상 배당수익 및 배당수익률

시가배당률 관점에서...

시가배당률은 배당금이 현재 주가의 몇 퍼센트(%)인지를 나타내는 것을 의미합니다. 시가배당률을 다른 자산의 기대 수익률과도 비교해 봐야 합니다. 리츠의 시가배당률이 예금이나 적금의 이자율, 국채 금리 등과 큰 차이가 없다면 리츠 투자의 매력은 낮아지기 마련이죠. 반대로 이들 자산보다 리츠의 시가배당률이 높다면 리츠 투자의 매력은 상대적으로 커집니다. 기준금리가 낮은 수준을 유지할 때 리츠가 각광받는 것도 이러한 이유 때문입니다.

시가배당률이 중요한 이유는 예를 들어, 공모가 5,000원 기준 5.45% 배당수익률이라면 배당금이 대략적으로 272원정도 될 것입니다. 하지만 제가 초기진입할 때 주가가 5,770원이라면 얻을 수 있는 배당수익률은 대략 4.7%로 5.45%와 비교하면 꽤 차이가 크다는 것을 알 수 있습니다. 이처럼 고배당을 기대하고 리츠에 투자하시는 투자자라면 현재 매수하는 주가 기준으로 현재 얻을 수 있는 시가배당률을 제대로 계산해보는 것이 중요합니다.

제가 예전부터 노래를 불렀던 제이알글로벌리츠의 공모가 기준 배당수익률 약 7.8%와 단순 비교해보면 굉장히 차이가 크다는 것을 알 수 있습니다. 현재 5,450원 기준 시가배당률로만 따져봐도 6.9%로 굉장히 높은 고배당을 보여주고 있기 때문입니다. 최근에 제이알글로벌리츠가 관심을 많이 받은 이유가 비슷한 시총을 가진 SK리츠와 시가배당률을 따져봤을 때 훨씬 투자매력이 높았기 때문 아닐까요? 리츠라는 중위험 자산에 투자했을 때 4.7% 수준의 배당수익률은 조금 아쉬운 부분입니다.

주유소라는 사양산업, 전기차 충전소 전환은 선택이 아닌 필수

기본적으로 주유소 산업은 사양산업이라는 것은 꼭 인지하셔야 합니다. 글로벌적으로 기후변화에 대한 문제를 다루고 있고, 이를 해결하기 위한 친환경 정책들을 내놓고 있습니다. GS칼텍스도 이를 인지하고(물론 업계 1위인 SK에너지도 이에 대한 깊은 고민을 하고 있으리라 믿습니다.) 미래 모빌리티 혁신으로 융복합스테이션으로 주유소를 전환하겠다고 선언했고, 주유소 사업다각화를 위해 굉장히 고민을 많이 하고 있음을 알 수 있습니다. 이처럼 전기차와 수소차 등 친환경차 확대 정책으로 기름만 팔아서는 살아남기 어려운 시점이 되었고, 현재 변화하는 시대상황에 맞춰서 주유소도 변화를 해야됩니다.

년도별 영업주유소 개수 추이

이처럼 변화를 통한 수익성 향상을 시키지 못하면 폐업하는 주유소가 많아질 것이고, 이는 곧 공실률 상승으로 배당금 하락 및 배당컷 이슈로도 번질 수 있기 때문에 투자자 분들은 이 부분을 꼭 주시하셔야 합니다.

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠 의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담 으로 작용

당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승 으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실

대기업 리츠 포트폴리오의 아쉬운 부분

왜 대기업들이 리츠 시장으로 들어올까요? 이전에 신세계그룹은 홈플러스 마트로만 구성된 자산 포트폴리오로 리츠 설립을 하려다가 중단되었는데, 이처럼 오프라인에서 온라인으로 소비트렌드가 변화되면서 오프라인 점포들을 리츠로 구성하고 자금을 확보하려는 움직임을 보이고 있습니다.

돈줄 마르는 신세계, 리츠로 숨통 트이나 - 뉴스웨이

리츠의 기초자산을 꼭 자세히 살펴봐야되는 것이 바로 이런 경우 때문입니다. 실제로 투자 가치가 뛰어난 부동산들은 리츠 포트폴리오에 포함시키지 않고, 알짜배기들을 제외한 짜투리 자산들로만 자산 포트폴리오를 구성하고 상장시킬 수 있기 때문입니다.

임대 공실 위험 가능성

SK리츠의 최종 투자대상 자산인 SK서린빌딩 및 전국 116개 주유소는 각각 SK 주식회사와 SK에너지 주식회사가 책임임차하여 공실 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. SK 주식회사는 SK서린빌딩에 대하여 만기 5년의 책임임차계약을, SK에너지 주식회 사는 당사의 100% 자회사인 클린에너지위탁관리부동산투자회사(주)가 보유한 전국 116개 주 유소에 대하여 만기 10년의 책임임차계약을 각각 체결하였으며, 임차인의 요구가 있을 시 각 5년씩 연장이 가능한 조건입니다. SK 주식회사의 경우 다수 계열회사의 사무공간으로, SK에너지 주식회사의 경우 운영 중인 주유소로 인하여 상시 임ᆞ전대차 수요를 기대할 수 있어 임대차계약 조기 해지 또는 전대차 공실 리스크는 크지 않은 것으로 판단됩니다.

최종평가

개인적으로 현재 SK리츠에 구성된 기초자산은 나름 괜찮은 자산들로 구성되어 있다고 생각합니다. 물론 현재기준으로 주유소라는 사양산업으로 자산이 구성되어 있다는 점은 지속적으로 안고가야할 리스크이긴 합니다. 하지만 앞으로 주유소를 어떻게 탈바꿈시키고 수익성을 향상시키느냐에 따라서 다시 큰 기회가 될 수 있습니다. 하지만 현재 공모가보다 훨씬 높은 금액으로 형성되어 있기 때문에 만약 제가 투자한다면 가격이 조금 진정되고, 변동성이 적어지는 시점에 진입할 것 같습니다. 현재 주가 기준 시가배당률 4.7%.. 5%는 넘어야 리츠주에 투자하는데 메리트가 있는데 말이죠..

괜찮은 점	아쉬운 점
책임임차계약을 통한 임대 공실 위험 가능성이 낮다	주유소라는 사양산업 앞으로 어떻게 극복해나갈까?
SK라는 스폰서 파워	현재 시가배당률은 4.7%로 낮다
분기배당
SK서린빌딩이라는 우량자산