부동산 리츠(REITs)란? 리츠 주식 투자 방법

부동산 리츠(REITs)란? 리츠 뜻, 리츠 주식 투자 방법

리츠(REITs)란?

정의

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약어로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그에 따른 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급하는 것을 목적으로 운영되는 부동산투자회사를 뜻합니다.

예시 및 설명

예를 들면, 우리는 일상에서 물건을 좀 더 싸게 구매하기 위해 공구(공동구매)를 한번씩 해본 경험이 있을 것입니다. 공동구매는 공구를 원하는 구매자는 공구를 진행하는 진행자에게 자금을 전달하고, 진행자는 특정 일자가 지나면 공구를 종료하고 모은 자금으로 물품을 싸게 구매한 후 구매자에게 다시 전달하는 형태로 진행됩니다.

리츠도 이와 비슷한 원리로 진행됩니다. 진행자(부동산 투자회사)가 구매하려는 자산을 공개합니다. 제이알글로벌리츠와 같은 경우 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 파이낸스타워를 자산으로 편입하기 위해 투자자들에게 공모를 받습니다. 해당하는 자산이 매력적이라고 생각하는 투자자들은 해당 진행자(부동산 투자회사)에 투자를 합니다. 진행자(부동산 투자회사)는 모은 돈으로 자산을 편입하고, 편입된 자산에서 발생한 임대료와 같은 운용수익을 다시 투자자들에게 배당금으로 지급합니다.

리츠의 기본구조

부동산 투자회사는 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자 및 운용을 해야합니다. 또한 부동산 투자회사는 투자자산에서 발생한 배당가능이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야될 의무가 있습니다.

특징

리츠는 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자들에게 우량 부동산 자산에 투자할 수 있는 기회를 제공함으로써 일반인의 부동산 간접투자 기회를 제공합니다. 부동산에 투자를 하고싶지만 그정도의 목돈은 없고, 부동산 투자에 대한 리스크가 부담인 투자자들에게 적합한 투자처입니다. 단일 부동산을 보유하는 것보다 리츠를 분산투자를 하면 부동산을 분산투자하는 효과를 낼 수 있습니다. 부동산 포트폴리오를 다각화함으로써 불확실한 미래에 대한 리스크에 대비할 수 있는 굉장히 큰 장점을 가지고 있습니다.

게다가 위에서 언급했듯이 부동산 투자회사는 배당가능이익의 90% 이상(단, 자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당해야되는 의무가 있습니다.

• 높은 배당 수익률 : 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익 제공
• 유동성 : 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보 가능
• 자산운용전문인력 : 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영
• 관리·감독 : 국토교통부의 정기적인 관리․감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산을 관리
• 공시 의무 : 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠정보시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시

국내 리츠 목록

현재 국내 상장되어있는 국내 리츠 목록은 아래와 같습니다. 현재(2021년 2월 7일 기준) 총 13개의 리츠가 상장되어 있습니다.

종목	회사명	상장일
ESR켄달스퀘어리츠	ESR켄달스퀘어위탁관리동산투자회사	2020-12-23
코람코에너지리츠	(주)코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사	2020-08-31
제이알글로벌리츠	주식회사제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	2020-08-07
이지스레지던스리츠	이지스레지던스위탁관리부동산투자회사	2020-08-05
미래에셋맵스리츠	주식회사 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사	2020-08-05
이지스밸류리츠	이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	2020-07-16
NH프라임리츠	(주)엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사	2019-12-05
롯데리츠	롯데위탁관리부동산투자회사(주)	2019-10-30
신한알파리츠	(주)신한알파위탁관리부동산투자회사	2018-08-08
이리츠코크렙	(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사	2018-06-27
모두투어리츠	(주)모두투어자기관리부동산투자회사	2016-09-22
케이탑리츠	(주)케이탑자기관리부동산투자회사	2012-01-31
에이리츠	(주)에이자기관리부동산투자회사	2011-07-14

투자 포인트

세제 혜택

정부는 2021년 말까지 공모 리츠 및 부동산펀드에 3년 이상 투자하면 투자액 5000만원까지는 배당소득에 대해 3년간 분리과세 혜택을 부여하고 있습니다. 세율도 연 14%에서 연 9%로 낮춰주고 있기 때문에 현 시점에서 꽤 매력있는 투자처라고 생각합니다.

리츠 ETF 기대감

현재(2021년 2월 7일 기준) 국내 상장리츠는 총 13개입니다. 이중에 6개의 리츠가 작년에 상장되었습니다. 상장된 리츠는 꽤 많아졌지만 아직까지도 현재 상장된 리츠로만 지수를 구성하기에는 무리가 있습니다. 지수를 구성하려면 지수에 편입할 만큼의 시총 규모를 갖춘 리츠들이 있어야 하는데 아직까지는 현실적으로 지수 편입이 가능한 리츠가 많이 부족합니다. 하지만 시기가 미뤄질 뿐 상장리츠가 많아지는 순간 리츠 ETF가 분명 상장될 것이며 그에 따른 리츠 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

리츠 ETF가 나온다면 다양한 리츠 상품들을 한 곳에 담아 관리하는 것이라 개별 리츠에 투자하는 것보다 주가 및 배당률 변동폭이 작기 때문에 포트폴리오 다각화 및 리스크 관리 측면에서 투자자로서 굉장히 좋은 투자처가 될 것이라 생각합니다.

소액 부동산 투자

토스나 카카오페이를 통해 소액 부동산 투자를 해본 경험이 있으신가요? 저 또한 토스 부동산 소액투자와 카카오페이 부동산 소액투자를 해봤는데요. 리스크 대비 이율이 정말 별로였습니다. 게다가 최근 토스가 테라펀딩을 손절치면서 투자자들에게 꽤나 욕을 많이 먹고있죠. 개인적인 투자 경험으로는 P2P 투자는 하이리스크 미들리턴이었기 때문에 저라면 차라리 로우리스크 미들리턴인 리츠에 투자를 할 것 같습니다.

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리츠 자산 다각화

기존에 오피스리츠 위주의 시장에서 물류센터, 데이터센터 등 기초자산이 많아지는 점에서 좀 더 투자 자산에 대한 매력도가 높아졌습니다. 각 리츠마다 특징이 다르기 때문에 투자하기 전에 리츠가 보유하고 있는 자산들을 파악하는 것이 굉장히 중요합니다. 해당 리츠의 리스크는 무엇인지, 자산 가치는 어떤지 확인한 후 투자하시기 바랍니다.

마무리

현재 리츠시장은 성장주에 쏠린 관심으로 인해 굉장히 소외되어 있습니다. 개인적으로 이런 타이밍이 적립식으로 조금씩 투자를 해나가야할 타이밍이라고 생각합니다. 리츠가 보유하고 있는 자산은 천차만별이기 때문에 투자할 리츠 상품에 대한 공부는 필수입니다. 내가 투자하려는 리츠 상품이 어떤 리스크를 가지고 있는지, 현재 어떤 자산에 투자를 하고 있는지를 알고 있어야 주가가 떨어지더라도 추가 매수를 할지 손절을 할지 결정을 할 수 있는 판단력을 가질 수 있기 때문입니다.

리츠라고 100% 안정적인 주식이 아닙니다. 리츠도 분명 리스크가 존재하고(공실률, 자산 가치 하락 등) 이를 관리하지 못하면 손실이 날 수 있는 투자 상품입니다. 예를 들어, 코로나19로 인해 백화점 방문 고객이 급감하면서 롯데리츠와 같이 롯데백화점을 자산으로 가지고 있는 리츠 상품과 같은 경우 꽤 타격을 많이 입었죠. 또한 모두투어리츠와 같이 호텔(숙박시설)로 구성되어 있는 리츠 또한 굉장히 큰 타격을 입었죠.

이처럼 리츠도 주식과 같이 투자 자산에 대한 공부를 꼭 하시고 접근하시는 것을 추천합니다.