미국 리츠 투자가치(배당성향) 분석하는 방법 | FFO, AFFO, P/FFO

미국 리츠 투자가치 분석하는 방법 FFO, AFFO, P/FFO

배당성향(Payout Ratio)

배당주를 투자할 때 꼭 확인해야 하는 지표가 이 배당성향인데요. 배당성향은 기업이 벌어들인 수익에서 현금으로 지급된 배당금이 차지하는 비율을 뜻하는 것으로 아래와 같이 계산합니다. ​

배당성향(%) = 배당금총액/당기순이익 = 주당배당금(DPS)/주당순이익(EPS)

기업은 이익을 내면 일부는 기업의 성장을 위한 연구나 시설 투자, 인수/합병 등에 사용하고, 나머지는 주주들에게 배당을 통해 그 이익을 공유합니다. 배당성향이 높으면 장점으로 주주들에게 기업의 이익을 환원할 수 있지만, 단점으론 기업이 사업에 투자를 할 여력은 떨어지게 됩니다. 그래서 보통 기술주처럼 당장 성장이 급한 기업의 경우 배당성향이 매우 낮고(아예 배당금 지급이 없는 기업도 많습니다), 흔히 가치주라고 하는 시장 생태계를 이뤄놓은 오래되고 탄탄한 회사들이 배당성향이 높은 경향이 있습니다.

미국 대표 기술주 아마존, 메타 플랫폼(페이스북)은 아직까지 배당금 지급이 없는 모습

대표적인 기술주 애플, 마이크로소프트 지속 가능한 성장을 위해 낮은 배당성향을 보이는 모습

보통 배당주들은 배당성향이 30~60%사이면 안정적이고 적당하며 대략 80%를 넘기는 경우, 배당 지속성이나 안정성면에서 문제가 있다고 이야기들 합니다.

대표적인 배당주 코카콜라, AT&T 높은 배당성향을 가지고 있는 모습

리츠 배당성향 분석

위와 같은 개념으로 리츠주를 바라보면 오해가 생기기 마련입니다. 리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)는 투자자들로부터 투자 받은 돈으로 부동산의 실물이나 지분을 매입하여 임대나 매각 차익으로 수익을 내는 회사로, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 조건으로 법인세를 감면받습니다.

우리가 알고 있는 리츠주들은 대부분이 이런 보통의 배당주들에 비해 배당성향이 높고, 심지어 100%, 200%가 넘어가는 케이스를 심심치않게 발견하게 됩니다. 벌어들인 순이익의 2배~3배를 배당으로 주는데 언제라도 망할 굉장히 이상한 상황 아닌가요?

미국 대표  리츠주 리얼티인컴(O), 사이먼 프라퍼티(SPG), 페데럴 리얼티 인베스트먼트(FRT) Payout Ratio

하지만 리츠주는 일반 주식들의 배당 성향을 계산하는 방식으로 접근하면 안되고, 조금 다른 방식으로 배당 성향을 분석해야 합니다. 리츠의 배당성향을 파악하려면 부동산의 회계 특징인 '감가상각비'에 대한 이해가 필요합니다.

부동산은 회계기준으로 보면 매년 건물의 가치가 하락합니다. 이를 '감가상각비'라고 하여 매년 비용으로 처리하는데 '순이익=매출-비용'이기 때문에 자산의 대부분이 부동산인 리츠 기업의 감가상각비는 기업의 당기순이익을 크게 낮추게 됩니다. 보통 10년 뒤 부동산의 가치가 0이 된다고 가정하고 10년 동안 감가상각비를 비용처리합니다.

건물의 가치 하락을 나타내는 감가상각

예를 들어 10억원의 건물에서 매년 3억원의 임대수익이 발생하고 감가상각비는 매년 1억원이므로, 순이익은 2억원(3억원-1억원)이 됩니다.

배당성향 산출 공식

배당성향(Payout Ratio)은 배당금(Dividends)을 당기순이익(Net income)으로 나눈 수치로 분모인 당기순이익이 낮아지면 배당성향을 커지게 되는데 결국, '감가상각비' 때문에 리츠 기업의 배당성향이 100%를 훌쩍 넘기는 것입니다.

감가상각비는 재무제표에서만 존재하는 서류상의 비용일 뿐, 리츠 회사에서 지출되는 실제 비용이 아닙니다. 보유한 부동산이 회계 기준대로 10년 뒤에 가치가 0이 된다는 것은 부동산이라는 자산이 사라진다는 것인데, 여러분이 아파트를 구매하고 10년 뒤에 그 가치가 0이 되어 사라지나요? 오히려 화폐가치의 하락(인플레이션 압력)으로 실물자산인 부동산의 가격은 더 오를 수 있습니다. 그렇기 때문에 리츠 기업의 정확한 배당성향을 파악하기 위해선 다른 지표가 필요합니다.

FFO

리츠 기업의 당기순이익은 감가상각비라는 지출되지도 않은 서류상 비용 때문에 실제 발생한 이익과 차이가 있습니다. 그래서 이를 감안하여 리츠 기업의 배당 가능한 재원을 다시 계산해야 하는데 이를 운영자금(Funds From Operations, FFO)라고 합니다.

사실 FFO나 뒤에 소개할 AFFO 모두 이론적으로 왜 이런 분석이 필요한지만 파악하면 됩니다. 실제로 기업 연차보고서(Annual Report)나 시킹알파와 같은 주식 리서치 플랫폼에서 모두 제공하기 때문에 계산에 대한 걱정할 필요는 없습니다.

FFO = 순이익 + 감가상각비 + 무형자산 상각비 − 자산매각으로 인한 자본손익

분기/연간 보고서에서 제공한모습, 시킹알파에서 리얼티인컴 FFO를 제공하는 모습

AFFO

AFFO는 조정운영자금(Adjusted Funds From Operations, AFFO)으로 FFO에 임대료 임상분을 더하고 자본지출과 일상적인 유지 보수 금액을 제외하여 구할 수 있습니다.

AFFO = FFO + 임대료 인상분 − 자본지출 − 일상적인 유지 보수 금액

분기/연간보고서 조정운영자금(Adjusted Funds From Operations, AFFO) 예시

P/FFO

P/E는 현재 주가를 순이익으로 나눠 현재 주가의 수준을 보여주는 Multiple입니다. 이처럼 P/FFO는 현재 주가를 FFO로 나눠 현재 주가의 수준을 보여주는 Multiple이다. 리츠는 FFO를 통해 수익성을 정확하게 확인할 수 있기 때문에 P/FFO가 비교를 하기 더 좋은 Multiple입니다.

P/FFO(FFO per share)

정리

일반 기업에 적용하는 방식으로 계산한 배당성향을 리츠 기업에도 똑같이 적용하면 잘못된 투자 판단을 할 수 있으므로, 리츠 기업의 배당성향을 계산할 때는 반드시 FFO, AFFO를 적용해서 계산해야 합니다. 리츠에 투자하기 전에 꼭 분기/연간 보고서나 주식 리서치 플랫폼을 활용해서 FFO, AFFO, P/FFO를 파악하시기 바랍니다.