디앤디플랫폼리츠 투자 전망, 보유 자산 가치 분석

디앤디플랫폼리츠 투자 전망, 보유 자산 가치 분석

오늘 소개할 리츠는 올 하반기 첫 리츠 상장의 포문을 연 디앤디플랫폼리츠입니다. 디앤디플랫폼리츠를 필두로 하반기 리츠 기업공개(IPO)가 대거 예장되어 있는데요. 기초자산 또한 오피스와 물류센터를 조합한 리츠로 현재 상장된 리츠와는 다른 자산 구성이라 꽤 투자매력이 높아보였습니다. 게다가 기준금리 인상, 테이퍼링 등 증시에 굉장히 변동성을 키우는 굵직한 이슈들이 많은 현재 상황에 피로감을 느낀 투자자들이 리츠로 관심이 커지고 있습니다.

리츠라는 주식 특성 자체가 부동산이기 때문에 기초자산을 잘 살펴보고 투자를 한다면 저금리 시대에 리스크 관리도 하면서 꽤 쏠쏠한 투자 수익을 거둘 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

사업구조 🔍

디앤디플랫폼리츠는 재간접 투자형 리츠로 '모자형 리츠(Fund of Fund)'라고도 불리는데, 모(母)펀드가 다수의 자(子)펀드에 투자하는 구조입니다. 

디앤디플랫폼리츠 사업구조

보유 기초 자산 정보 🏢

디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래, 백암 FASSTO 1센터, 아마존 재팬의 일본 허브 물류센터 총 3개(2021년 9월 20일 기준)의 자산을 보유하고 있습니다.

디앤디플랫폼리츠 기초자산 정보

자산평가

오피스빌딩과 물류창고 구성은 좋으나 전체 포트폴리오 내 임대료 비중의 대부분(93%)은 오피스 빌딩이 차지, 물류창고 비중은 현재 단 7%에 불과

세미콜론 문래 (자리츠👶)

영등포역, 문래역, 영등포시장역과 근접하여 대중교통 접근성이 우수 하며, 경인로, 서부간선도로, 올림픽대로를 통한 서울 전지역으로의 접근성이 용이합니다. 본 부동산 주변 개발계획에는 제 2세종문화회관 건립사업, 대선제분부지 문화 공장 재생사업, 경인로변 도시재생사업 등이 포함되어 있어 영등포일대의 예술문화 및 경제적 거점지역으로 변화될 예정입니다. 세미콜론 문래 빌딩 주요 임차인으로는 SKT, 한국씨티은행, 삼성화재해상보험이 점유면적 60%로 있습니다.

백암 FASSTO 1센터 (자리츠👶)

백암 FASSTO 1센터는 경기도 용인시 처인구 백암면 고안리 원설로 677 일원에 2021년 5월 신축 준공된 연면적 14,000평 규모의 상온/저온 복합 물류센터입니다. 백암 FASSTO 1센터는 본건 공모리츠의 스폰서인 S K디앤디와 Naver가 투자하여 Naver Fulfillment Alliance에 속해 있는 FASSTO가 본 자산을 10년간 책임임대차 (5년 의무임대차 기간 후 5년 연장 협의 조건)하여 안 정적이며 지속적인 임대 수익를 확보할 수 있습니다. 책임임차인인 FASSTO는 Naver가 전략적으로 투자한 물류 Fulfillment 기업 중 하 나로 Naver Shopping, NHN godo몰 등 e-commerce기업의 fulfillment를 담당하고 있는 스타트업입니다.

백암 FASSTO 1센터 기초자산 상세

백암 FASSTO 1센터 감정평가 내역 및 핵심 임차인

이지스300호 펀드

이지스 300호 펀드는 4-5-1 Ogicho, Odawara, Kanagawa-ken, Japan 소재 아마존 재팬의 일본 오다와라 허브 물류센터를 기초자산으로 하는 전문투자형 사모 집합투자기구입니다. 일본에 있는 부동산 자산에 투자하는 펀드이므로 일본 회사법 과 국내의 자본시장법에 저촉되지 않도록 일본 현지 내의 TK/GK구조를 활용하여 투자하였습니다. 참고로 이지스300호 펀드 만기일은 2027년 1월 22일로 제14기에 수익증권 매각이 예정되어 있습니다.

이지스300호 기초자산 상세

디앤디플랫폼리츠에서 구성한 포트폴리오 주요 임차인 정보를 살펴보면 문래 빌딩의 비중이 93%로 백암 FASSTO 1센터(3.8%), 아마존 재팬 물류센터(3.3%) 임대료 영향력은 전체 비중 대비 적은 것을 확인할 수 있습니다.

디앤디플랫폼리츠 전체 포트폴리오 내 임대료 비중 (1)

디앤디플랫폼리츠 전체 포트폴리오 내 임대료 비중 (2)

투자포인트 🚀

배당률 & 수익률 평가

디앤디플랫폼리츠는 반기배당(매년 4월 1일(9월 30일) / 매년 10월 1일(다음해 3월 31일))을 지급하고 있습니다. 디앤디플랫폼리츠에서 예상하는 배당수익률은 연평균 약 6%로 괜찮은 배당수익률을 보이고 있습니다.(예상이긴 하지만) 참고로 여기서 이야기하는 예상 배당수익률은 공모가 5,000원 기준이라는 점 참고바랍니다. 디앤디플랫폼리츠 주가가 상승하면 자연스레 배당수익률은 줄어들기 때문에 주가가 상승하면 배당수익률 관점에서는 투자 매력이 줄어듭니다.

시가배당률 관점에서...

시가배당률은 배당금이 현재 주가의 몇 퍼센트(%)인지를 나타내는 것을 의미합니다. 시가배당률을 다른 자산의 기대 수익률과도 비교해 봐야 합니다. 리츠의 시가배당률이 예금이나 적금의 이자율, 국채 금리 등과 큰 차이가 없다면 리츠 투자의 매력은 낮아지기 마련이죠. 반대로 이들 자산보다 리츠의 시가배당률이 높다면 리츠 투자의 매력은 상대적으로 커집니다. 기준금리가 낮은 수준을 유지할 때 리츠가 각광받는 것도 이러한 이유 때문입니다.

시가배당률이 중요한 이유는 예를 들어, 공모가 5,000원 기준 6% 배당수익률이라면 배당금이 대략적으로 300원정도 될 것입니다. 하지만 제가 초기진입할 때 주가가 5,320원이라면 얻을 수 있는 배당수익률은 대략 5.6%로 6%와 비교하면 조금 차이가 있음을 알 수 있습니다. 이처럼 고배당을 기대하고 리츠에 투자하시는 투자자라면 현재 매수하는 주가 기준으로 현재 얻을 수 있는 시가배당률을 제대로 계산해보는 것이 중요합니다.

리츠는 단순히 현재 주가와 배당률로만 판단하기엔 조금 무리가 있고, 리츠의 핵심 가치인 기초자산을 두고 제대로 비교분석해야 합니다. 하지만 단순히 배당률 관점으로만 설명드리자면 디앤디플랫폼리츠는 SK리츠(4.7%)보다 배당투자 관점으론 좀 더 매력있는 투자처라는 판단이 듭니다. 시가배당률 기준으로 5.6% 수준이면 나름 준수한 배당률입니다.

그리고 현재 추가적으로 자산을 편입할 예정이라고 하니 이에 따른 투자 포트폴리오 다각화 및 수익률 상승을 통한 배당률 상승을 기대할 수 있습니다. (예정이기 때문에 앞으로 변경될 계획, 참고로만 보세요)

디앤디플랫폼리츠 추가 편입 예정 자산

임대 공실 위험 가능성

현재 영등포 세미콜론 문래 빌딩의 주요 임차인은 SKT, 한국씨티은행, 삼성화재해상보험으로 점유면적의 60%를 차지하고 있습니다. SKT(약 3년), 한국씨티은행(약 7.5년), 삼성화재해상보험(1.8년) 잔여 기간이 남아있습니다. 삼성화재해상보험의 경우 10.7% 점유면적을 가지고 있는 임차인으로 임대 만기가 됨으로 재계약이 되지 않으면 그에 따른 공실 리스크가 발생할 가능성이 있습니다. 그리고 전체 포트폴리오 내 임대료 비중이 가장 큰(26%) SK텔레콤 만기가 약 3년정도 남았기 때문에 이에 대한 리스크도 무시못할 것 같습니다. 현재는 공실률은 약 1.74% 수준으로 오피스 자연공실률 5.0%를 하회하는 안정적인 수준입니다. 하지만 추후 만기에 따른 공실 리스크가 발생할 수 있다는 점 참고하면 좋을 것 같습니다.

백암 FASSTO 1센터와 아마존 재팬의 일본 허브물류센터의 현대 임대율은 100%로 공실에 대한 리스크는 없습니다. 하지만 각 기업은 모두 물류시장 환경에 따라 공실 발생 가능성이 발생함에 따라 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

금리 리스크

세미콜론 문래 리츠(고정금리 2.7%, 5년), 백암로지스틱스 리츠(고정금리 2.9%, 3년), 이지스300호(고정금리 0.62%, 만기 26년 8월 5일)로 현재 금리 인상에 대한 변동성 리스크는 없다고 판단됩니다. (세미콜론 문래, 백암 물류센터 LTV 65%)

세미콜론 문래 리츠 선순위 대출

백암로지스틱스 리츠 선순위 대출

이지스300호 대출

최종평가 🤔

개인적으로 현재 디앤디플랫폼리츠에 구성된 기초자산은 나름 괜찮은 자산들로 구성되어 있다고 생각합니다. 하지만 전체 포트폴리오 내 임대료 비중의 대부분(93%)이 오피스 빌딩에서 나오기 때문에 물류창고에서 나오는 임대료 비중이 적은 부분은 굉장히 아쉬워 보입니다. 디앤디플랫폼리츠에 다양한 물류센터 자산들이 편입될 것으로 예상되는데요. 전체 포트폴리오 내 임대료 비중을 좀 균형있게 만든다면 훨씬 변동성도 덜하고, 공실리스크에 대한 부담도 덜하기 때문에 앞으로 어떤 자산을 편입해서 포트폴리오를 구성하는지가 굉장히 중요할 것 같습니다. 

🟢 괜찮은 점	🟡 아쉬운 점
현재 시가배당률 5.7%로 높은 편	전체 포트폴리오 내 임대료 비중이 너무 치우쳐 있음
오피스 외에 물류센터라는 또다른 섹터에 투자할 수 있는 기회	오피스 빌딩 주요 임차인의 만기로 인한 공실 리스크 SKT(3.4년, 26%), 삼성화재(1년 6개월, 9.5%)
고정금리로 인해 가까운 미래 기준 금리 인상에 대한 리스크는 덜한 편