리얼티인컴 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석

리얼티인컴 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석

리얼티인컴?

리얼티 인컴은 미국 부동산에 투자하는 대표 리츠 (REITs, Real Estate Investment Trusts) 기업 중 하나입니다. 리얼티인컴은 1969년에 설립되었습니다. 1994년에 뉴욕 증권 거래소에 상장(티커: O)되었고, 현재까지 부동산 자산에서 발생하는 수익으로 월 배당금을 지급해왔습니다. 현재 S&P 500 인덱스에 포함되어 있고, 상위 시가총액 기준 202위, 한화로 약 48조를 기록하고 있습니다.

리얼티인컴(Realty Income Corporation, O) S&P 500 인덱스 시가총액 기준 202위

상장 이후 현재까지

리얼티인컴은 1994년 뉴욕 증권 거래소(NYSE)에 상장된 이후로 아래와 같은 성과를 보여주고 있습니다.

• 630개에서 7,018개까지의 포트폴리오 자산 증가 (50개 주, 푸에르토리코, 영국 및 스페인)
• 포트폴리오 내 다양한 고객층 증가(23 -> 650)
• 포트폴리오 내 총 산업 수 증가 (5 -> 60)
• 연간 매출 4,900만 달러에서 16억 4,000만 달러로 성장 (2020년 12월 31일 기준)
• 부동산 자산(유가) 4억 5,100만 달러에서 240억 달러
• 주당 $0.90에서 주당 $2.832로 연간 현금 배당 성장
• 조정 운영 자금(AFFO) 3,920만 달러에서 11억 7,300만 달러로 성장(2020년 12월 31일 기준)

포트폴리오 분석

리얼티인컴 포트폴리오의 83.7%가 리테일입니다. 리테일 섹터에 큰 비중으로 자산을 투자하고 있음을 확인할 수 있습니다. 이번 코로나 바이러스로 인해 리테일 산업에 굉장히 큰 타격을 입었는데, 이런 경우 리테일 섹터 비중이 클 경우 리스크가 굉장히 클 수 있습니다.

하지만 리얼티인컴과 같은 경우 리테일 섹터의 큰 타격이 있음에도 불구하고, 코로나 이후로 꾸준히 월배당을 지급했습니다. 포트폴리오 내 자산 공실률을 따져봤을 때 2020년에 조금 크게 증가했지만 다시 이후에 감소함으로써 위기 관리 능력이 어느정도 잘 되어 있다는 것도 증명되었네요.

포트폴리오 구성

투자포인트

우량 임차인

상위 20개의 임차인이 총 포트폴리오 비중의 51%를 차지하고 있고, 세븐일레븐, 월그린, 달러제너럴, 페덱스 등 우량 임차인으로 구성되어 있습니다. 리츠를 투자할 때 가장 중요한 부분이 해당 건물 임차인의 임대료 지불 능력이라고 생각합니다. 우량 임차인의 비중이 클수록 건물 공실 리스크가 줄어들며, 그에 따라 임대료 미지급에 대한 리스크가 줄어들게 됩니다.

배당 성장

리얼티인컴은 상장 이후 꾸준히 배당을 증가시켜왔습니다. 연 배당 0.9달러에서 현재 2.832달러까지 증가시킨 것을 확인할 수 있습니다. 지속적인 우량 자산 편입을 통해 임대 수익을 증가시키고, 이에 대한 수익을 다시 주주들에게 환원해주는 굉장히 좋은 구조를 보여주고 있습니다.

현재 시가배당률은 3.89%, 연배당 $2.83를 지급하고 있습니다. 배당금 지급 비율(Payout Ratio)은 81.72%로 굉장히 안정적입니다.

미국 리츠 가치 투자할 때 가장 중요한 지표인 FFO/AFFO 히스토리는 아래와 같습니다. 혹시 FFO/AFFO가 아직 뭔지 모르시다면 아래 포스팅을 통해 학습해보시는 것을 추천합니다.

미국 리츠 투자가치(배당성향) 분석하는 방법 | FFO, AFFO, P/FFO

1994년 FFO $0.98 / AFFO $0.98에서 2020년 FFO $3.31 / AFFO $3.39로 증가했습니다. 리얼티인컴의 배당성향은 꾸준히 증가하는 것을 확인할 수 있습니다.

미국 리츠 리얼티인컴 FFO/AFFO 전체 히스토리

월배당

1994년 증시 상장 이후 현재까지 배당컷없이 꾸준히 월배당을 지급했습니다. 월배당을 통한 복리식으로 자산 증식을 하기에 굉장히 좋습니다.

글로벌 위기를 버텨온 경험

닷컴버블(1999-), 서브프라임 모기지 사태(2008-), 코로나 바이러스(2019-)와 같은 세계 경제에 꽤 큰 타격이 갈만한 이슈가 있었을 때도 배당컷없이 꾸준히 월배당을 지급했습니다. 해당 기간에 굉장히 많은 기업들이 배당컷(배당을 안준다!)을 단행한 기업들이 굉장히 많았던 것과 비교하면 굉장히 고무적인 성과라고 생각합니다.

각종 글로벌 위기 때도 꾸준히 월 배당을 지급한 리얼티인컴

백테스트

1994년부터 2021년 현재까지 월 300달러씩 납입했다고 가정하고 백테스트를 진행했습니다. 리얼티인컴과 벤치마크는 S&P 500 인덱스로 측정했습니다. 지급되는 배당금은 꾸준히 재투자를 한다고 가정합니다.

인플레이션을 반영한 리얼티인컴의 총 수익은 588251달러로 한화로 약 7억정도의 수익을 보여주고 있습니다. 반면에 같은 기간 S&P500 인덱스에 적립식으로 투자했을 때 수익률은 3억 9천만원으로 리얼티인컴이 훨씬 더 좋은 퍼포먼스를 보여주고 있습니다.

리얼티인컴 vs 인덱스 500 연간 수익률

과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니지만 어느정도 투자를 결정할 때 좋은 지표는 될 수 있습니다. 기본적으로 리얼티인컴은 1997년 아시아 금융 위기, 1998년 러시아 파산, 2000년 닷컴버블, 2007년 서브프라임 사태, 2020년 코로나 바이러스 사태를 견뎌온 주식입니다. 이정도 경제 위기가 발생했을 때 리스크를 관리할 수 있을 것이라는 기대감이 있습니다.

서브프라임 사태와 같은 경우 부동산 모기지와 관련되어 직접적인 섹터여서 더 타격이 있을 것이라 예상했지만 실제 하락폭을 살펴보면 오히려 S&P 500 인덱스가 하락폭이 더 컸다는 것을 확인할 수 있습니다.

패시브 인컴을 위한 필자의 투자 방식

이러한 과거 기록들을 종합해서 필자는 패시브 인컴을 구축하기 위해 리얼티인컴을 장기적 투자 자산으로 편입했습니다. 제가 투자를 결정한 이유는 일반적으로 부동산이라는 자산에 투자하기엔 쉽지 않지만 리얼티인컴에 투자함으로써 정말 다양한 1)부동산 자산에 간접적으로 투자할 수 있다는 점도 좋았습니다. 그리고 월배당을 통해 좀 더 2)복리식으로 자산 증식을 하기에 굉장히 괜찮았고, 3)각종 글로벌 위기에도 견뎌낸 위험 관리 능력 또한 굉장히 좋은 투자 포인트라고 판단했습니다.

저같은 경우 애드센스 수익을 통해 환전없이 리얼티인컴에 다이렉트로 투자하고 있습니다. 신한은행 외화계좌(글로벌FNA)를 활용하면 애드센스 수익을 달러로 받아서 해당 계좌로 바로 해외 주식 투자가 가능하기 때문에 굉장히 재밌게 투자를 하고 있습니다.

이전엔 달러를 원화로 환전하고, 다시 원화를 달러로 환전해서 미국 주식에 투자했기 때문에 이중 수수료로 인해 수수료로 빠져나가는 돈이 너무 아까웠는데, 이렇게 현명하게 투자할 수 있는 방법을 알게 되어 환전 수수료도 아끼게 되었고, 추가적으로 리얼티 인컴 투자를 통해 추가적인 월배당 수익을 가져올 수 있게 되었습니다.

자세한 애드센스 수익을 밝히긴 어렵지만 예를 들어, 애드센스 수익이 약 200달러라고 가정하고 약 25년 적립식 투자를 했다고 가정했을 때 인플레이션을 감안한 수익으로 약 4억 7,180만 원의 수익을 가져다 줄 것이라 기대합니다.

현재 리얼티인컴 현재 주당 가격(72$) 기준으로 약 5,446개의 리얼티인컴 주식을 보유하고 있는 효과가 있겠죠! 월 배당금 기준(0.2)으로 한달에 약 1,089달러(128만)를 저에게 가져다주는 효과가 있을 것입니다. 단순 가정이기 때문에 재미로만 봐주세요ㅎㅎ 실제로 앞으로 꾸준히 개수늘리고, 월배당 성장하는 모습 한번씩 포스팅으로 남기도록 하겠습니다.