미래에셋글로벌리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까?

미래에셋글로벌리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석

미래에셋글로벌리츠는 미국, 서부 유럽 주요 국가 등 핵심 지역 소재, 우수한 신용등급의 임차인을 기반으로 한 물류센터, 데이터센터 및 오피스 등을 투자대상으로 하는 영속형 상장 리츠입니다.

(1) 美 텍사스 Houston Amazon 물류시설, (2) 美 플로리다 St. Petersburg FedEx Ground 물류시설 (3) 美 인디애나 Indianapolis FedEx Ground 물류시설을 시작으로 초기 안정적 현금흐름 확보, 이후 추가 자산 편입을 통해 포트폴리오의 지속적인 성장 및 가치 극대화 계획을 갖고 있습니다.

미래에셋글로벌리츠 자산 및 성장 계획

개별 자산에 대한 투자 가이드 라인을 아래와 같이 계획하고 있으며, 자산관리 회사의 차별적인 해외투자 경험 및 축적된 네트워크를 활용하여 아래와 같은 우량 투자 기회 를 발굴하여 추가 자산을 지속적으로 편입할 계획입니다.

투자대상	물류시설	데이터센터	오피스
임차인	Credit Tenant  장기 임차 물류시설	Global IT/Operator가  장기 임차한  Hyper-scale  /Cloud Data Center	주요지역 소재 우량 기업 장기 임차 오피스
예상 투자규모(Equity)	500 ~ 3,000억원	500 ~ 3,000억원	1,000 ~ 5,000억원
목표  투자 지역	미국/유럽  물류핵심지역  인근 주요 물류시설	미국/유럽 내  데이터센터 마켓  규모가 큰 도시  (예시) 북부 버지니아 , 산호세, 뉴저지, 시카고 , 뉴욕, 댈러스,  프랑크푸르트, 파리,  암스테르담 등	미국/유럽  주요 도시 소재  오피스  (예시) 뉴욕, 시애틀, 보스 턴, 달라스, LA,  애틀랜타 및  성장률이 높은  미국 중소 도시  프랑크푸르트, 베를린 등 유럽 주요도시
임대계약사항	WALE: 약 10년 이상 계약 기준 임대율: 90% 이상

투자포인트

기초자산

기초자산 상세

기초자산 위치현황

안정적인 임대수익 확보 가능한가?

아마존(Amazon), 페덱스(FedEx) 등 우량 임차인으로 구성되어 있고, 기본 임대 만기 옵션 또한 15년이 남았기 때문에 공실률 0%로 안정적인 투자가 가능합니다.

투자자산 임대계약 조건 요약

FedEx는 물류 산업의 성장 및 확고한 업계 지위를 바탕으로 지난 20년간 매출 규모가 약 3.2배 증가하였으며, 사업 부문 중 FedEx Ground의 기여도는 점진적으로 증가했습니다.

FedEx 사업부문별 매출비중 추이

임차인(Amazon.com Services LLC)의 임대보증인 Amazon.com, Inc.은 세계 최대 전 자상거래 및 클라우드 컴퓨팅 기업으로, 시가총액은 미국 상장기업 Top 5에 드는 1조 6천억 달러 규모로 신용등급 AA-(S&P) 보유하고 있습니다. 전자상거래, 3PL, 클라우드 컴퓨팅 사업부문(AWS) 등 다양한 수익원을 보유하고 있으며, 사 업 다각화 및 재정 안정성을 통해 높은 성장성 지속 전망입니다.

임차인(Amazon.com Services, Inc.) 총 매출 추이

미국 '21년 전자상거래 예상 매출 전망 중 Amazon은 $367B(원화 약 440조원)으로 타 기업 대비 현저히 높으며, 압도적인 물류 인프라를 기반으로 시장 평균 성장률을 지속적으로 상회 할 것으로 전망됩니다. '20년 영업이익은 전년 대비 약 58% 상승한 $23B(원화 약 28조원)를 기록 했으며, 최근 3년 연속 5% 이상의 영업이익률을 기록하며 우수한 재무 건전성 보유하고 있습니다.

게다가 임대차계약은 Triple Net 구조로서 각 자산에 대한 세금, 운영, 관리비용, 보험비용 의 부담주체가 대부분 임차인 부담으로 현지 운영 비용증가에 따른 임대인의 수익성 하락 위험은 제한적입니다.

예상 배당수익률은?

미래에셋글로벌리츠의 예상 배당수익률은 아래와 같습니다. 예상 배당수익률 평균 6.47%를 목표로 설정하고 있습니다. 참고로 기재된 예상 평균 배당수익률은 공모가 5,000원 기준이기 때문에 시가배당률과 차이가 날 수 있습니다. 3월/9월에 배당 결산이기 때문에 제이알글로벌리츠 6월/12월과 같이 분산투자하면 분기배당으로 받을 수 있겠네요.

미래에셋글로벌리츠 예상 배당수익률

당사 보유 부동산 자산별 임대율 하락에 따른 배당수익률 변화(환헷지 전)는 다음과 같습니다. (하지만 아마존, 페덱스가 망하지 않는 이상 임대율 하락할 가능성이 없죠?)

자산별 임대율 하락에 따른 배당수익률 변화

금리

각각의 대출은 만기가 5년이며, 대출만기가 도래함에 따라 리파이낸싱을 진행할 경우 대출금리는 변동될 수 있습니다. 하지만 만기 전까지는 고정금리이기 때문에 만기 이전까지 금리 변동에 대한 리스크는 없을거라 판단됩니다. 

자산	금리	금액	만기	대주
FedEx Tampa	5 year Swap + 1.63%	$56,700,000	5년(3+1+1)	Standard Chartered Bank
FedEx Indianapolis	2.42%	$112,800,000	5년	AXA Equitable Life  Insurance Company
Amazon Houston	2.13%	$83,640,000	5년	국민은행 뉴욕지점

성장성

물류창고는 소셜미디어와 전자상거래가 급격히 성장하면서 물류창고 리츠 지수는 2015년 이후 연평균 19%씩 고성장 중인 자산입니다. 美 물류 리츠 수익률은 2020년 Covid-19에도 타 섹터 대비 월등한 12.2% 기록했는데요. 앞으로 美 전자상거래 시장규모 2022년까지 연 10% 이상 성장 전망, 이에 따른 물류 수요 폭발적인 증가 예상된다고 합니다.

미국 물류창고 관련 ETF, INDS

정리

기초자산	👌 우량임차인(아마존, 페덱스)
공실 위험	❌ 15년 장기 임대차 계약으로 공실위험 없음
금리 위험	❌ 5년 만기 고정금리로 가까운 미래에 테이퍼링, 기준금리 인상에 대한 리스크 최소화
성장성	👌 현재 편입한 자산은 굉장히 좋은 편 앞으로 가이드라인대로 어떤 자산을 편입할지가 관건
배당금은 어떠한가	👌 공모가 기준 배당금은 평균 6.47% 수준으로 좋다