NH올원리츠는 오피스, 물류센터 등 다양한 종류의 자산에 투자하는 멀티섹터 리츠입니다. 상장시점 기준 AUM 5,164억원으로 오피스 자산 78%, 물류센터 22%로 구성되어있습니다.
상업용 부동산 분류 기준
[저위험, 저수익] Core → Core Plus → Value Add → Opportunistic [고위험, 고수익]
NH프라임리츠와 차이점
NH프라임리츠는 국내외 프라임급 오피스의 수익증권 및 지분증권을 편입하여 초우량 오피스 자산에 보다 안전하게 투자할 수 있는 재간접형 오피스 리츠입니다. NH올원리츠는 Multi Sector / Core+ / Mid-Sized를 컨셉으로 하여 코어자산대비 초과수익률을 목표로 하는 실물형 리츠입니다.
투자포인트
분당스퀘어
분당스퀘어는 분당 주요 오피스 권역인 서현권역 중심에 위치하고, 해당 권역 내 인근 오피 스 중 최고 높이를 보유한 랜드마크 자산입니다. 분당선 서현역과 직접 연결되어 교통여건이 우수합니다. (주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사가 소유한 업무시설은 저층부 리테일 시설과 진출입 동선을 분리하고 전용 승강기를 사용하고 있어 접근성이 우수합니다. 분당스퀘어 업무시설 외 분당스퀘어와 도보 3분 거리에 있는 비전월드의 주차시설 일부 (지하 1층, 4~7층)을 소유하고 있습니다.
분당 주요 업무권역인 서현권역에 위치하고 있습니다. 서현업무지구는1990년대 분 당 신도시 조성 및 분당선 개통과 함께 성장한 분당권역 내 전통적인 핵심 상업지역으로, 경 부고속도로 등 주요 광역도로와 수인분당선 및 신분당선을 통한 서울 주요 권역으로의 진출 이 용이합니다.
2010년 입주가 시작된 제1판교 테크노밸리와 인접하여, IT관련 제조업, 소프트웨어 플랫폼, 게임, 바이오 등 첨단산업 업종의 수요가 높아 서울 대비 낮은 공실률을 유지하고 있습니다. 2021년 2분기 현재 분당 전체 공실률은 1.6%로, 서울 전체 공실률인 7.0% 대비 5.4%p 낮습 니다. 단 임대료는 서울 임대료 (79,000원/평) 대비 34% 낮은 52,000원/평 수준에 형성되어 있습니다. 서현권역은 평당 약 51,000원 수준으로 판교를 제외한 분당권역에서 가장 높은 것으로 나타납니다.
분당 내 세부권역인 서현 및 수내권역의 경우 임차인에 대한 Rent Free 제공 등이 매우 제한 적으로 이루어지고 있는 임대인 우위 시장을 형성하고 있습니다. 서현 및 수내권역에 위치한 주요 경쟁빌딩별 임대사례 비교 결과, 지역 평균 명목 NOC는 평당 10만원 중, 후반대에 형 성되어 있는 것으로 확인됩니다. 본건의 명목 NOC는 평당 약 19.5만원으로 경쟁빌딩 대비 높은 수준입니다. 다만 본 자산의 서현권역내 입지 및 자산 규모를 고려할 때, 해당 NOC 수 준은 적정하다고 판단됩니다. 또한 본 자산은 판교 권역 주요 빌딩 대비 90% 수준의 실질 임대료를 수취하고 있습니다.
에이원타워 당산
에이원타워 당산은 연면적 8,468평 규모의 업무용 빌딩으로, 2011년 준공 후 현재까지 삼성 생명서비스가 본사로 사용중인 자산입니다. 또한 저층부에는 삼성생명보험 강서지역단이 영 업거점으로 사용중에 있습니다. 대로가 교차하는 사거리에 위치하여가시성이 매우 우수한 자산입니다.
에이원타워 인계
에이원타워 인계는 연면적 8,379평 규모의 업무용 빌딩으로, 1997년 준공된 건물이나 건물 외관 및 유지 상태가 우수한 건물입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 2020년 2월 본 건 매입 당시의 공실률은 19.8%이었으나, 삼성생명과의 임대차 연장 및 농협 은행, 고용노동부 일자리고용센터 등 신용도 높은 임차인을 유치하여, 2021년 8월말 기준 본 자산의 임대율은 94.1%이고, 잔여임대차기간은 2.15년입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리 부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워로 빌딩명을 변경한 바 있습니다.
도지물류센터
도지물류센터의 임차인은 동원로엑스(주), (주)하나로티앤에스 및 구내 식당을 운영중인 티 제이알 등으로 구성되어 있으며, 동원로엑스(주)는 지하2층 창고 및 관련 사무공간, (주)하나 로티앤에스는 지상1층과 지상3층 창고 및 관련 사무공간을 사용하고 있습니다. 도지물류센터의 가중평균 잔여임대차기간은 2021년 8월말 기준 2.79년입니다. 임대차계약 조건 및 주 요 임차인 개요는 아래와 같습니다.
안정적인 임대수익 확보 가능한가?
전체 계약면적 사용 기준으로 최상위 임차인인 라인플러스와 차상위 임차인인 삼성생명서비스 손해사정(당산)은 임차중인 자산을 본사로 사용중입니다. 두 임차인의 계약 종료 시점은 2028년으로, 해당 연도에 전체 계약면적의 35%에 대한 계약 종료시점이 도래합니다.
전체 계약면적의 23%를 차지하는 라인플러스의 경우, 2028년 4월 30일 계약이 종료됩니다. 라인플러스의 경우 기존 3개로 분할되었던 계약을 변경하여 2021년 4월 27일 7년 통합계약 을 체결하였고, 2021년 9월 분당스퀘어에 신규 발생한 공실에 대하여 추가 임대차계약을 체결하였습니다. 해당 임차인의 자산 선호도 및 분당스퀘어 임차 편의성 등을 고려할 때 계약 종료 시점 도래 시 계약 해지 가능성이 제한적일 것으로 판단됩니다.
에이원타워 당산을 본사로 사용하는 삼성생명서비스의 경우 2028년 12월 26일에 임대차계 약이 종료됩니다. 에이원타워 당산의 준공시점부터 현재까지 지속적으로 본사로 사용하고 있으며, 삼성생명 영업거점과의 업무연계성, 높은 지역거점 활용도 등을 고려할 시 이전 가능성이 낮을 것으로 예상됩니다.
단, 라인플러스와 당산 삼성생명서비스의 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않을 위험이 존재합니다. 이러한 경우 당사의 임대료 수입이 감소하여 배당가능이익이 감소할 위험이 있습니다. 두 임차인에 대한 재계약이 되지않고, 해당 면적에 대한 대체 임차인을 즉시 유치하지 못하는 경우를 가정하여 예상되는 배당수익 변화는 아래와 같습니다.
예상 배당수익률은?
NH올원리츠의 예상 배당수익률은 아래와 같습니다. 예상 배당수익률 평균 7% 이상을 목표로 설정하고 있습니다. 참고로 기재된 예상 평균 배당수익률은 공모가 5,000원 기준이기 때문에 시가배당률과 차이가 날 수 있습니다. 6월/12월에 배당 결산이라는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.
금리
직접 보유하고 있는 자산 및 자리츠가 보유할 예정인 자산의 취득 구조상 사용된 차입금은 고정금리 조건으로 최초 만기 이전 기간에는 금리 변동 리스크가 없으나, 만기 경과 이후 해당 담보부차입금에 대하여 만기연장 또는 리파이낸싱이 필요할 수 있으며, 이 경우 대출금리 인상에 따라 배당가능이익이 당초 예상보다 감소할 가능성이 있습니다.
정리
| 기초자산 | 오피스, 물류센터로 구성 추후에 다양한 섹터 편입예정 분산투자 효과는 긍정적 |
| 공실 위험 | 우량임차인으로 구성되어 있지만, 잔역기간이 아쉬움. 이전 가능성이 낮을것이라 예상되긴함 |
| 금리 위험 | 만기 경과(3년) 이후 해당 담보부차입금에 대하여 만기연장 또는 리파이낸싱이 필요 |
| 성장성 | 코어플러스급 자산 편입을 통한 지속적 성장 예상 특정 섹터 집중이 아닌 포트폴리오 다양화를 통한 분산투자 |
| 배당금은 어떠한가 | 공모가 기준 배당금은 평균 7% 이상 수준으로 굉장히 좋음 |
'투자 > 리츠(REITs)' 카테고리의 다른 글
| [미국 리츠] 퍼블릭스토리지(PSA) 현재 투자할만한 가치가 있을까? 투자 전망 및 분석 (0) | 2021.12.12 |
|---|---|
| [국내 ETF] TIGER 미국MSCI리츠 투자할만한 가치가 있을까? (1) | 2021.11.28 |
| 신한서부티엔디리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까? (3) | 2021.11.23 |
| 미래에셋글로벌리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까? (0) | 2021.11.22 |
| LTC Properties 현재 투자할만한 가치가 있을까? 미국 부동산 월배당 리츠 투자 전망 및 분석 (0) | 2021.11.16 |
이 포스팅은 쿠팡파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
