신한서부티엔디리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까?

신한서부티엔디리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까?

신한서부티엔디리츠는 복합 쇼핑몰부터 레지던스를 고루 담은 복합형 리츠인데다, 향후 개발 계획까지 이미 설계됐다는 점, 한 차례 리츠 상장을 성공시킨 신한리츠운용에서 추진한다는 점에서 관심을 받고 있는 리츠입니다. 대주주인 서부티엔디와 함께 성장할 복합형 디벨로퍼 앵커 리츠이기 때문에 지속적으로 부동산을 개발하면서 이를 모리츠에 편입시키면서 성장시킬 계획입니다.

투자포인트

기초자산

기초자산 상세

인천스퀘어원

스퀘어원은 인천 서남권역의 주요 상업시설로 인천지하철 1호선 동춘역과 접한 연면적 약 5.1만평의 대형 복합 쇼핑몰입니다. 스퀘어원이 속한 인천광역시 연수구는 34만명의 인구 및 12.4만 세대가 거주하는 주요 수도권 지역입니다. 공항(인천, 김포), 항만(북항, 남항, 신 항, 여객터미널), 산업단지(남동국가산단, 송도국제업무지구) 등이 가까워 유동인구 및 배후 수요가 풍부하고 인천지하철 1호선 동춘역과 접해 있으며 제2경인고속도로 등 광역교통여건 도 우수합니다.

인천 스퀘어원 쇼핑몰

광역 위치 및 교통 시설

스퀘어원은 국가 핵심 산업단지인 남동국가산업단지가 인근에 위치하고 있고, 동춘동/연수 동/옥련동을 배후 주거지역으로 하며 연수구청이 소재한 중심 지역에 위치하고 있습니다. 또 한 1.5km 거리에 위치한 동춘도시개발구역(14,000 인구 유입) 및 다수의 개발계획(용현학 익지구, 송도테마파크, 대우자동차판매부지, 송도랜드마크시티 등)으로 향후 배후 수요가 꾸 준히 증가할 것으로 예상합니다. 다만, 상기 지역에 대한 개발계획 등은 증권신고서 제출 시 점 현재 확정된 내용이 아니며, 향후 변경될 수 있습니다.

인근 배후 지역

인근의 경쟁시설(대형마트, 아울렛, 복합쇼핑몰)은 총 34만평 규모이며 대부분 스퀘어원과 3km이상 떨어진 송도 권역에 집중되어 있습니다. 스퀘어원이 위치한 연수권역은 향 후 경쟁시설의 신규공급이 없어 수년간 지속된 견고한 수요를 바탕으로 안정적인 매출 증가 세가 예상됩니다. 한편, 송도 권역은 향후 상권 내 경쟁이 치열해질 것으로 예상되지만, 인근 인구 증가세 및 6곳의 대학캠퍼스 유치 등 배후 수요도 증가하고 있습니다.

경쟁자산 현황

㈜서부티엔디 쇼핑몰운영 부문 실적 추이

서울드래곤시티 內 그랜드머큐어

그랜드머큐어 레지던스 호텔은 SDC(서울드래곤시티)내 4개 호텔 브랜드 중 하나이며, 그 소재지인 서울시 용산구는 국내 3대업무권역인 CBD, YBD, GBD에 각각 근접하고 서울시의 중심부에 위치하고 있습니다. 본 권역 내에 들어서고 있는 1) 용산 업무권역 및 서울역 북부역세권역을 포함하여, 2) 공덕마포, 3) 상암권역 등 주요 업 무권역, 4) 인근 주거단지의 배후 수요 등이 풍부한 입지성을 보유하고 있습니다.

용산 SDC 그랜드머큐어 레지던스 호텔

광역 위치

용산역과 직접 연결 되어 매우 편리한 공공교통 접근성을 보유하고 있으며, 인근 신용산역 (4호선), 효창공원역(공항철도/6호선) 등을 통해 서울시 주요 거점으로 편리한 접근이 가능 합니다. 1) 용산철도정비창과 한강대로 인근에 조성되고 있는 용산 업무권역의 직접적인 수 혜지역이며, 2) 인근의 용산(동부/서부이촌동), 효창, 마포, 공덕, 남영 등 배후 주거지역, 3) 용산 현대아이파크몰, 신라면세점 등 리테일시설을 이용할 수 있는 입지현황을 가지고 있습 니다. 모든 호텔 객실에서 City View(효창공원, 남산타워 방향) 또는 한강 View가 가능합니다.

인근 배후지역 및 교통시설

2020년 ㈜서부티엔디의 관광호텔업 부문 매출액은 최근 약 406억원으로, 전년도인 2019년 매출액 약 787억원 대비 48.4% 하락하였습니다. 관광호텔업 부문 실적은 ㈜서부티엔디가 용산 서울드래곤시티의 4개 호텔을 운영하기 시작한 2017년부터 점차 운영 정상화가 이루 어지며 2019년까지 빠른 성장세를 보였으나, 코로나19 확산 상황이 2020년 초부터 전개되 면서 관광 및 숙박 수요가 침체되어 2020년 연간 실적이 부진한 것으로 판단됩니다.

그러나 2021년 상반기 동 부문 매출액은 약 205억원, 영업손실 약 100억원으로 매출액은 전년 동기 대비 19.5% 증가, 영업손실은 손실폭이 전년 동기 대비 31.6% 축소되면서 개선의 조짐을 보이고 있습니다. 관광호텔업 부문의 매출액은 객실 및 식음료수입과 기타수입으로 구분되는 데, 이 중 객실·식음료 수입이 전체의 90% 이상으로 대부분을 차지하고 있습니다.

㈜서부티엔디 관광호텔업 부문 실적 추이

그랜드머큐어 레지던스 호텔 매출실적 추이

그랜드머큐어 레지던스 호텔에 대하여 임차인인 ㈜서부티엔디는 당사를 계약상대방으로 하여 체결한 임대차계약에 따라 매출 연동 방식으로 지급하나, 최소보장임대료 조건이 존재합니다. 임대차계약에 따른 최소보장임대료는 월 약 8.1억원 수준으로, 그랜드머큐어의 2019년 이후 월 평균 매출액인 9.4억원보다 낮아, 평균 수준의 매출이 발생한다고 가정하였을 때 최소보장임대료 대비 약 13%의 추가 여력이 있는 상황입니다.

안정적인 임대수익 확보 가능한가?

최종 투자대상 자산 임차인 현황

직접 보유하는 자산인 인천스퀘어원과 자리츠가 보유하는 자산인 그랜드머큐어의 가 장 주요한 임차인은 당사의 최대주주인 ㈜서부티엔디입니다. ㈜서부티엔디는 인천스퀘어원 임대차계약면적 기준 전체 계약면적의 약 61%를 2028년 11월까지 책임임차하여 인천스퀘 어원 전체 연간 임대료의 약 72%를 당사에 지급하며, 그랜드머큐어 호텔(용산 서울드래곤시 티 A동) 전체를 2029년 11월까지 책임임차하여 그 임대료를 자리츠에 지급합니다.

당사의 최대주주인 ㈜서부티엔디가 당사 및 자리츠와 체결한 책임임대차계약상의 의무를 해 태하거나 동 계약이 중도해지될 가능성은 극히 낮은 수준이며 그러한 상황을 상정한 분석이 당사의 향후 운영상황에 실질적으로 유의미하지 않다고 판단됩니다. 이에, 역시 가능성은 낮 으나 ㈜서부티엔디를 제외한 유일한 제3자 임차인인 홈플러스㈜와 당사간의 임대차계약이 중도 해지될 경우만을 상정하여 민감도 분석한 결과는 아래와 같습니다.

홈플러스㈜가 당사의 제4기 개시일(2022년 01월 01일) 기준 해당 임차면적을 해지하고, 이 로 인해 발생한 공실면적에 대해 대체임차인을 유치하지 못하는 경우를 가정하여 예상되는 배당수익 변화는 다음과 같습니다.

주요 임차인의 임대차계약 해지 시 배당금액 및 배당수익률 민감도 분석

이처럼 현재 임차인으로 있는 홈플러스가 임대차계약 100% 해지하더라도 연환산 배당수익률이 4%를 상회하는 수준으로 양호한 것을 확인할 수 있습니다. 

예상치 못한 부정적 대외변수 (코로나19 등과 같은 전염성 감염병 유행 상황 포함)가 발생하여 장기화되거나 리테일 시장 업황 회복이 지연되는 등의 경우 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있는 위험이 있는데 이에 어느정도 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 것을 판단해볼 수 있습니다.

그랜드머큐어 레지던스 호텔은 최소보장임대료 조건이 있기 때문에 어느정도 평균 수준의 매출이 발생한다고 가정하였을 때 최소보장임대료 대비 약 13% 추가 여력이 있는 상황이긴 하지만, 현재 상반기까지 영업이익이 손실이기 때문에 회복되는데 시간이 조금 필요해 보입니다.

예상 배당수익률은?

신한서부티엔디리츠의 예상 배당수익률은 아래와 같습니다. 예상 배당수익률 평균 6% 이상을 목표로 설정하고 있습니다. 참고로 기재된 예상 평균 배당수익률은 공모가 5,000원 기준이기 때문에 시가배당률과 차이가 날 수 있습니다. 6월/12월에 배당 결산이라는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

신한서부티엔디리츠 예상 배당수익률

금리

직접 보유하고 있는 자산 및 자리츠가 보유할 예정인 자산의 취득 구조상 사용된 차입금은 고정금리 조건으로 최초 만기 이전 기간에는 금리 변동 리스크가 없으나, 만기 경과 이후 해당 담보부차입금에 대하여 만기연장 또는 리파이낸싱이 필요할 수 있으며, 이 경우 대출금리 인상에 따라 배당가능이익이 당초 예상보다 감소할 가능성이 있습니다.

차입금 내역

정리

기초자산	코로나로 큰 타격을 입은 리테일, 숙박업
공실 위험	서부티엔디가 책임임차로 있기 때문에 어느정도 커버 가능 하지만 리테일, 숙박업 특성상 코로나와 같은 외부변수에 치명타를 맞을 가능성이 있으니 조심
금리 위험	고정금리로 가까운 미래에 테이퍼링, 기준금리 인상에 대한 리스크 최소화
성장성	리테일, 숙박업에 성장성은 글쎼... 리오프닝에 맞춰 기존 수익률을 회복하는 것이 중요
배당금은 어떠한가	공모가 기준 배당금은 평균 6% 이상 수준으로 유지된다면 좋다!