[미국 부동산 리츠 ETF] IYR 현재 투자할만한 가치가 있을까?

[미국 부동산 리츠 ETF] IYR 현재 투자할만한 가치가 있을까?

미국 부동산 자산에 투자할 때 일반적으로 리츠를 구매하는 것이 가장 쉬운 투자 방법입니다. 미국 리츠 시장은 활성화가 잘되어 있어서 단일 리츠도 굉장히 많은 투자자산들로 구성되어 있어서 자동으로 분산투자하여 안정적으로 투자할 수 있는 장점도 있고, 우리나라와는 다르게 굉장히 카테고리도 다양합니다. 하지만 이렇게 특정 카테고리에 집중하는 리츠의 경우 해당 산업이 흔들릴 경우 급락하는 경우도 꽤 많습니다.

이번 포스팅에서는 특정 섹터에 집중하는 것이 아닌 정말 다양한 섹터들로 구성된 리츠들을 묶어놓은 IYR ETF에 대해서 소개하도록 하겠습니다.

기본정보

티커	IYR
이름	iShares U.S. Real Estate ETF
자산운용사	Blackrock
상장일	2000년 6월 12일
운용수수료	0.41%
운용자산규모(AUM)	$7.06B
일거래량	$664.79M
평균 시가총액	$45.26B
분배금	1.67% (분기배당)
평균 스프레드	0.01%
보유 주식수	90

포트폴리오 구성

지리적 분포

미국 부동산에 집중 투자하기 때문에 모든 포트폴리오는 미국에 집중하고 있습니다.

IYR ETF 포트폴리오 지리적 분포

보유자산 분석

IYR 보유자산 섹터를 살펴보면 굉장히 다양한 섹터들로 리츠를 엮어서 구성한 것을 확인할 수 있습니다. 보통 리츠마다 물류창고 리츠, 주유소 리츠, 오피스 리츠 등 각 리츠마다 한 섹터로 묶여있죠. 하지만 IYR에 투자하면 이런 개별 섹터에서 발생할 수 있는 리스크를 줄이고 좀 더 안정적으로 투자할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

다양한 섹터들로 구성된 IYR

상위 15개 기업

IYR ETF는 현재 90개의 리츠에 분산투자하고 있으며, 포트폴리오 상위 15개 기업은 아래와 같습니다. ETF 특성상 리밸런싱 주기마다 해당 포트폴리오 비중과 종목이 변경될 수 있기 때문에 투자 전 꼭 다시 확인 후 투자하시기 바랍니다.

제가 최애하는 리얼티인컴(O)도 2.55%정도 가지고 있네요. 리얼티인컴도 7000개가 넘는 부동산 자산을 가지고 있어서 분산투자에 좋다고 소개해드렸는데, 전체 비중의 2.55%라니.. IYR ETF의 투자 안정성 하나는 정말 좋아보입니다.

IYR ETF 상위 15개 기업 현황

배당 히스토리

백테스트

백테스트는 아래 가정으로 진행합니다.

• 기간: Jan 2001 - Oct 2021
• 초기투자금: $10,000
• 월 $300 적립식 투자
• 배당금 재투자
• 벤치마크 S&P 500 인덱스
• 인플레이션 반영

IYR 포트폴리오 수익률 결과

최근 S&P 500 인덱스 퍼포먼스가 어마어마하기 때문에 최근에는 S&P 500 인덱스보다 수익률을 하회하는 모습을 보여주고 있지만, 이전부터 꾸준히 S&P 500을 상회하는 좋은 퍼포먼스를 보여주고 있었던 것을 확인할 수 있습니다. 서브프라임 모기지 사태가 오기 전과 후를 봐도 수익률이 압도적이네요.

IYR 포트폴리오 수익률

인플레이션을 반영한 IYR의 총 수익은 $209,801(한화 2억 5,008만원)의 수익을 냈습니다. 반면에 같은 기간 S&P500 인덱스에 적립식으로 투자했을 때 수익률은 $257,573(한화 3억 702만원)으로 S&P 500 인덱스가 좋은 퍼포먼스를 보여줍니다. 하지만 IYR 또한 꾸준히 우상향함으로써 굉장히 좋은 성과를 보였다고 판단할 수 있습니다.

IYR vs 인덱스 500 연간 수익률

연도별 수익률을 살펴보면 부동산 자산으로 구성된 ETF라 서브프라임 모기지 사태 때 S&P 500 대비 훨씬 낙폭이 컸던 것을 확인할 수 있습니다. 

IYR 연도별 수익률 현황

위에서도 언급했듯이 IYR 상품은 전체 구성이 부동산이기 때문에 서브프라임 모기지 사태처럼 부동산에 직접적으로 영향을 줄만한 위기에 훨씬 큰 낙폭을 보여주고 있음을 확인할 수 있습니다. 코로나 바이러스 때도 하락하긴 했지만 큰 하락없이 잘 견뎌낸 모습입니다. (S&P 500 인덱스와 비슷한 수준으로 하락)

IYR Drawdowns history

IYR 하락 후 회복기간 히스토리

롤링리턴(Rolling Return)

롤링리턴(Rolling Return)이란 n년 수익률 분포를 뜻합니다. 롤링리턴을 통해 가장 수익이 좋았던 n년과 가장 수익이 안좋았던 n년 투자 수익의 평균값을 확인할 수 있습니다.

구간별 수익률

36개월, 60개월 롤링리턴

정리

S&P 500 인덱스 수익률보다 하회하지만 개인적으로 분산투자 개념으로 포트폴리오에 포함해서 같이 가져가는 것도 굉장히 좋은 투자 방법이라고 생각합니다. S&P 500 인덱스로 미국 주식을 추종하고, IYR ETF로 미국 부동산을 가져가면 인플레이션이 왔을 때 부동산을 포트폴리오에 포함했기 떄문에 어느정도 방어할 수 있는 대안이 될 수 있을거라 판단합니다.

우리나라 연기금도 포트폴리오에 대체투자 상품을 15%이내로 운용하는 것을 목표로 하고 있습니다. 심지어 전체 부동산 자산 중 해외 비중이 80%로 국내보다는 해외 부동산 자산에 집중적으로 투자하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이처럼 불확실한 미래에 대응하기 위해 주식 외에 대체투자 자산으로 부동산을 편입해서 운용하는 것이 안정적인 투자방법이라고 생각합니다.

연기금 포트폴리오

하지만! 제가 이전에 다뤘던 VNQ ETF와 비교해보면 상대적으로 VNQ ETF가 좀 더 다양한 측면에서 매력적인 상품이라고 생각합니다. AUM, 수수료, 분배금 등 ETF 장기투자에 필요한 기본 요소들이 VNQ ETF가 좀 더 좋기 때문에 해당 상품도 한번 살펴보는 것을 추천드립니다. (역시 뱅가드다... 존 보글을 믿고 따르자!!)

[미국 부동산 ETF] VNQ 현재 투자할만한 가치가 있을까?

ETF 투자포인트

운용보수	👌 조금 비싼.. (0.41%)
장기투자에 적합한가	👌S&P 500 인덱스와 조합해서 투자하기 적합
거래하기 충분한가	👌 거래 스프레드 0.01% 매우 좋다
시장 수익률을 상회하는가	❌ S&P 500 인덱스보다 하회하지만 분산투자로 같이 가져갈만함 (주식과 부동산)
자산 규모는 적정한가	👌 $7.06B로 충분하다
분배금은 적정한가	1.67%로 낮은 수준 (리츠 투자라는 점을 감안하면 굉장히 아쉽다)