[리츠 투자]롯데리츠 분석, 현재 적합한 투자인가? (배당금, 배당일 그리고 앞으로의 방향)
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회사개요
회사명
롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 (“롯데리츠”)
자본금
859억원(2019.12.31 기준)
주요 연혁
- 2019.3.29회사 발기설립
- 2019.5.14국토교통부 영업인가 승인
- 2019.5.30롯데백화점 강남점 취득 (롯데쇼핑㈜의 현물출자)
- 롯데백화점 강남점 임대 (책임임차인 : 롯데쇼핑㈜)
- 2019.7.5한국신용평가 담보부사채 신용등급 획득 (AA-,안정적)
- 2019.7.10나이스신용평가 담보부사채 신용등급 획득 (AA-,안정적)
- 2019.7.26담보부사채 공모 수요예측 : 4.4대 1 흥행 기록
- 2019.7.31담보부사채 1,700억원 발행
- 2019.10.11IPO공모청약 (기간 : 10.8~10.11 / 경쟁률 63.28 대 1 기록)
- 2019.10.30유가증권시장 상장
지분현황
- 최대주주 : 롯데쇼핑㈜
- 지분율 : 50% (보유주식수 : 85,984,442주 / 2019.12.31 기준)
롯데리츠가 말하는 차별화된 경쟁력
롯데리츠에서 이야기하고 있는 롯데리츠만의 차별화된 경쟁력이라고 합니다.
국내 공모리츠 시장의 성장 가능성
최근 국토교통부의 공모리츠 활성화 정책 추진으로 국내 부동산 투자시장에서 공모상장 리츠 시장의 확대가 예상됩니다. 저금리 기조가 지속되고, 은퇴인구가 증가하면서, 안정적인 배당수익이 기대되는 상장리츠에 투자하는 개인투자수요가 지속적으로 늘어날 것으로 예상됩니다.
국내 최대 상장리츠가 제시하는 매력적인 배당수익률
롯데리츠 총자산 규모 약 1.5조원에 달하는 초대형 상장리츠로서, 높은 신용등급과 최고의 리테일 운영능력을 보유한 롯데쇼핑㈜로부터 수취되는 안정적인 임대료를 수익기반으로 투자자에게 매력적인 배당수익을 지급할 예정입니다.
국내 최고의 리테일 스폰서
롯데리츠의 책임 임차인 롯데쇼핑㈜는 백화점, 대형마트, 아울렛, 슈퍼마켓 , 온라인 몰 등 다양한 유통채널을 운용 중인 국내 최고의 유통회사입니다. 롯데쇼핑㈜는 IPO공모 이후에도 롯데리츠의 지분율 50%를 보유하며, 롯데리츠의 최대주주로서 공모 투자자와 공동의 이해관계를 바탕으로 롯데리츠 보유 자산의 가치 향상을 위해 노력할 예정입니다.
핵심 상권에 위치한 리테일 자산
롯데리츠가 편입하는 리테일 자산은 유동인구가 풍부하고, 대중교통 접근성이 양호한 주요 상권에 위치하여 리테일 부동산으로서 탁월한 입지 경쟁력을 보유하고 있으며, 향후 안정적인 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다.
장기적인 성장 모멘텀 구축
롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유하고 있는 80여개의 점포에 대한 우선매수협상권을 보유함으로서, 향후 추가자산 편입, 자산규모 확대, 글로벌 대형 상장 리테일 리츠로 도약하기 위한 성장 로드맵을 구축하였습니다.
우량한 신용등급 기반의 우수한 차입조건
롯데리츠는 2019년 7월 리츠업계 최초로 회사채 발행을 위한 신용등급(AA-, 안정적)을 획득하여, 1,700억 규모의 공모 담보부사채를 성공적으로 발행 완료하였습니다. 회사채 발행 및 낮은 금리의 부동산 담보대출을 통해 타 공모리츠 대비 우수한 차입조건을 확보 하였고, 이를 통해 안정적인 주주 배당률 상승을 기대할 수 있습니다.
투명한 지배구조를 바탕으로 한 책임경영
롯데리츠의 법인이사는 롯데AMC가 담당하며, 외부 전문가로 구성된 감독이사 2인이 이사회 의결에 참여하는 공정하고 투명한 이사회 제도를 운영할 예정 입니다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 주요 의사결정은 주주총회의 승인을 득하여야 하므로, 운영과정에서 투자자가 참여할 제도적 장치가 마련되어 있습니다.
롯데리츠 투자 자산
현재 롯데리츠가 보유하고 있는 투자 자산 현황입니다. 롯데백화점 강남점, 롯데백화점 구리점, 롯데백화점 광주점, 롯데백화점 창원점, 롯데마트 의왕점, 롯데마트 서청주점 / 롯데아울렛 청주점, 롯데마트 대구 율하점 / 롯데아울렛 대구 율하점, 롯데마트 장유점이 있습니다.
롯데백화점 강남점
소재지
서울시 강남구 대치동 937
구성
백화점 본관, 백화점 별관, 문화센터1, 문화센터2
입지환경
- 해당부동산은 강남구에 위치하였으며, 역삼동, 대치동, 도곡동 등 소득수준이 높은 대단위 주거단지를 배후로 두고 있음.
-분당선 한티역 출구 전방에 위치하고 있으며, 한티역 사거리에 위치하여 대중교통 및 자가용을 이용한 접근성이 매우 우수함.
경쟁시설분석
- 인근지역 유사시설로, 현대백화점 무역센터점, 스타필드 코엑스몰 등이 있으나, 남동쪽 고가 주거밀집지 방면으로는 직접적인 경쟁시설이 부재하여 경쟁이 제한적임.
**담보 및 부채내역**
임차권: 208억 근저당 : 2,040억(공동 담보) 근저당: 360억 (공동담보)
롯데백화점 구리점
소재지
경기도 구리시 인창동 677
구성
백화점
입지환경
-해당부동산으로부터 도보2분거리에 중앙선 구리역이 있으며, 도보1분거리에 구리 버스터미널이 있어, 교통요충지에 입지함.
-지하철8호선 연장이 2022년에 완공됨에 따라, 구리시내로 입주하려는 주거수요가 대폭 늘어날 것으로 예상됨.
경쟁시설분석
-인근 유사시설로는 롯데아울렛 구리점이 있으며, 구리역상권, 구리전통시장상권 등이 인접해 있는 등 대형상가건물이 밀집한 구리지역 최대 중심 상업지구임
**담보 및 부채내역**
임차권: 90억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 324억 (공동담보)
롯데백화점 광주점
소재지
광주광역시 동구 대인동 7-1
구성
백화점 본관, 백화점 별관(주차동), 백화점 별관(사무동)
입지환경
-광주1호선 금남로5가역 도보 5분거리에 입지하고 있으며, 반경 1KM 내외 지역은 광주 최대 상업지를 이루고 있음.
-인근에 내남도시개발구역 등 14만세대 입주를 앞두고 있어, 대규모 신규 수요층 확보가 예상됨.
경쟁시설분석
-인근 유사시설로는 NC백화점 광주역점, NC웨이브 충장점, 신세계백화점 광주점, 롯데아울렛 광주월드컵점이 운영 중에 있음. 신세계 백화점과는 지리적 인접성 및 유형적 유사성으로 인한 경쟁이 예상되나, 그 외 시설은 유형적 차이로 인해 직접적인 경쟁은 제한적인 것으로 분석됨.
**담보 및 부채내역**
임차권: 68억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 360억 (공동담보)
롯데백화점 창원점
소재지
경상남도 창원시 성산구 상남동 79
구성
백화점 본관, 영플라자
입지환경
-2018년 기준 7km 이내 약 415,000명의 배후 주거인구를 보유하고 있으며, 대상지 반경 6km 인근 지역에 6,100세대 규모의 창원중동도시개발사업이 이루어지고 있어 신규 수요층의 추가적인 확보가 예상됨.
경쟁시설분석
-인근의 유사시설로는 대동백화점, 뉴코아아울렛 창원점, 신세계백화점 마산점이 입지하고 있음. 본 자산은 대동백화점 및 뉴코아아울렛에 비해 시설, 규모 및 브랜드에서 우위를 점하고 있으며, 신세계백화점 마산점과는 지리적으로 상당거리 이격되어 있어 직접적 경쟁은 제한적일 것으로 예상됨.
**담보 및 부채내역**
임차권: 73억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 324억 (공동담보)
롯데마트 의왕점
소재지
경기도 의왕시 내손동 743
구성
대형마트
입지환경
-해당부동산은 의왕시 및 안양시 내 주거단지 밀집지역에 입지하고 있음.
-인근에 안양 IT단지와 평촌 첨단산업단지, 현대자동차연구소 등 대규모 고용시설과 주거단지가 밀집되어 있어, 직주근접 배후소요가 풍부함.
경쟁시설분석
-대형마트 고객 평균 이동거리(3km)를 감안한 경쟁시설로는 이마트 평촌점, 홈플러스 평촌점, 홈플러스 안양점이 입지하고 있으며, 대상지와의 경쟁상권으로는 계원예술대 상권, 범계역 상권, 평촌역 상권이 있음.
**담보 및 부채내역**
임차권: 68억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 283억 (공동담보)
롯데마트 서청주점 / 롯데아울렛 청주점
소재지
충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811
구성
대형마트, 아울렛
입지환경
-해당부동산은 청주 흥덕구에 소재한 판매시설로 롯데아울렛 청주점과 롯데마트 서청주점이 함께 입점되어 있음.
-중부고속도로 서청주IC인근에 위치하여, 아울렛 수요층 흡수가 용이하며, 주변 대농택지개발지구 등 주거인구의 유입이 가능한 위치로서, 리테일 입지로서 우수함.
경쟁시설분석
-아울렛의 경우, 인근 유사시설로는 현대백화점 충정점, 지웰시티몰, 롯데영플라자 청주점 등이 입지하고 있으나, 직접 경쟁시설로서 아울렛 형태의 상업시설은 부재한 상태임.
-대형마트의 경우, 고객 평균 이동거리(3km) 내 유사시설로는 청주터미널에 입지한 롯데마트 청주점이 운영중에 있음.
**담보 및 부채내역**
임차권: 73억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 324억 (공동담보)
롯데마트 대구 율하점 / 롯데아울렛 대구 율하점
소재지
대구광역시 동구 율하동 1117
구성
대형마트, 아울렛
입지환경
-대구 1호선 율하역과 바로 연결되어 있고, 부산-대구 중앙고속도로 동대구 IC인근에 입지하고 있어, 마트와 아울렛으로서 우수한 입지를 보유함.
-인근에 대구안심뉴타운이 2021년 준공되는 등 꾸준한 인구 유입이 기대됨.
경쟁시설분석
-금호강 이북 반경 5km 지역 내에서 창고형 할인점 1개소를 제외한 일반 대형마트 공급은 본 자산 포함 2개소에 불과하며, 대형마트 고객 평균 이동거리(3km) 내 경쟁시설은 전무함.
-아울렛 또한 6km 이상 이격되어 있어 근거리 지역 내 경쟁은 제한적임.
**담보 및 부채내역**
임차권: 87억 근저당 : 5,736억(공동 담보) 근저당: 324억 (공동담보)
롯데마트 장유점
소재지
경상남도 김해시 대청동 300
구성
대형마트
입지환경
-해당부동산은 김해 본 시가지로 연결되는 금관대로 대로변 및 장유IC인근에 위치하고 있어, 인근 지역으로부터 도로 접근성이 용이한 입지적 장점을 지님.
-장유율하택지개발지구 내 입지해 있어, 개발지구 준공 이후 꾸준한 인구유입이 예상됨.
경쟁시설분석
-인근 유사시설로는 홈플러스 김해점, 이마트 김해점, 롯데마트 김해점이 운영 중에 있으나, 본 자산과 약 7km 이상 이격되어 있는 김해 본 시가지에 입지하고 있어 직접적 경쟁은 제한적일 것으로 예상됨 → 통상적 대형마트 1차ㆍ2차 상권(3km) 내 직접 경쟁시설 비존재
**담보 및 부채내역**
임차권: 30억 근저당: 283억 (공동담보)
롯데리츠 주가 현황
롯데리츠의 주가 현황을 보면 현재까지 꾸준히 감소하는 모습을 보이고 있네요. 현재 모든 리츠들이 주가가 주춤하는 모습을 보이고 있는데 롯데리츠도 예외가 아니라는 것을 확인할 수 있습니다. 현재 주가는 5,100원이고, 5천원대에서 머물고 있네요. 최저점인 4,435원임을 감안하면 현재 5,100원의 가격은 들어가기에는 나쁘지 않은 매수 금액으로 보입니다.
롯데리츠 배당일(배당금 지급 시기)
롯데리츠는 매년 6월말, 12월말 기준 결산 이후 연 2회 배당금을 지급할 예정이라고 공지하고 있습니다.
2019년 하반기의 경우 상장은 했지만 자산 편입이 되지 않은 상황이라 배당금이 작았습니다. 주당 96원의 배당금을 지급했죠. 이번 2020년 상반기는 자산 편입이 모두 이뤄지고 처음으로 지급하는 배당금입니다. 주당 161원으로 공모가인 5,000원을 기준으로 3.22%의 배당률입니다. 상장시 목표수익률이 공모가 5,000원 기준으로 6%인 것을 감안하면 예상 배당금은 연간 300원으로 반기에는 150원 수준이지만 이번 배당금은 공모시 발표했던 배당수익률보다 높게 책정되었음을 알 수 있습니다.
롯데리츠의 장점
롯데리츠의 장점은 롯데백화점, 롯데마트와 같은 롯데 계열사로부터 임대 수익을 받기 때문에 공실이 날 문제가 없다는 게 장점입니다. 공실이 날 문제가 없기 때문에 안정적으로 임대 수익을 창출할 수 있습니다. 안정적인 임대 수익 창출은 안정적인 배당금 지급이라는 의미를 가지고 있죠. 연간 임대료 상승률은 1.5%로 고정으로 했고, 매년 일정한 비율로 배당금이 늘어나게 된다는 것을 의미합니다. 공모가 5000원 대비 6.6~6.7%의 목표 배당 수익률을 제시했고, 역산하면 주당 배당금은 연간 330~335원일 것으로 보입니다.
하지만 이제 뒤에서 언급하겠지만, 안정적으로 임대 수익을 얻을 수 있겠지만, 만약 시장이 흔들리고 기반인 롯데백화점이나 롯데마트가 흔들리고 점포가 정리된다면? 과연 어떻게 될까요? 개인적으로 롯데라는 기업 안에서만 구성된 포트폴리오들이라 조금 투자처가 갇혀있다는 느낌이 드네요.
롯데리츠 위험도 분석
롯데리츠의 위협 요인은 장기 금리 상승이나 경제 쇼크에 따른 주가 하락 가능성 등이 있습니다. 최근 사례를 들어보면, 코로나 팬데믹 이후 오프라인 시장의 매출은 급감했고, 롯데리츠의 주요 구성들은 롯데쇼핑임을 감안하면 코로나의 영향에 직격탄을 맞은 거나 다름이 없다. 코로나가 현재보다 훨씬 더 장기화가 된다면? 과연 롯데쇼핑의 향후 방향은 어떻게 될까? 제 개인적인 생각으로는 조금 부정적인 방향으로 판단할 수밖에 없습니다. 실제 2분기 영업이익은 굉장히 큰 폭으로 감소했음을 보여주고 있습니다.
롯데쇼핑 2분기 영업익 98.5% 감소... 점포 정리 빨라질 듯
코로나바이러스 감염증(코로나19) 직격탄을 맞은 롯데쇼핑이 올 2분기 최악의 성적표를 받았다. 롯데쇼핑은 올 2분기 매출 4조459억원에 영업이익 14억원을 기록했다고 6일 공시했다. 매출은 전년 동기(4조4564억원) 대비 9.2% 줄었고, 영업이익은 전년 동기(915억원) 대비 98.5% 줄었다. 올 1분기 실적을 더한 상반기 실적은 매출 8조1226억원, 영업이익은 535억원을 기록, 전년 대비 각각 8.8%, 82% 줄었다.
마무리
롯데리츠의 포트폴리오 구성은 롯데백화점, 롯데마트와 같은 오프라인 시장으로 구성되어 있는데, 현재 코로나로 인해 오프라인 시장의 상황이 굉장히 좋지 않습니다. 코로나가 끝난다면 다시 시장이 활성화되고 감소되었던 영업이익이 다시 증가되긴 하겠지만, 현재로써는 저의 개인적인 판단으로는 썩 끌리지않는 주식이라고 표현하고 싶고, 저의 판단으로는 롯데리츠 주가 전망에 대해서는 물음표를 주고 싶습니다. 리츠에 투자하는 이유는 지속적인 성장성과 안정적인 배당금 수급이라고 생각합니다. 이러한 핵심적인 부분들이 잘 보장되는지에 대해 판단하고 투자를 하는 것이 중요할 것 같습니다.