[리츠투자] 모두투어리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까? 배당금과 배당일 그리고 앞으로 전망

남양주개발자

2020. 8. 23. 15:03

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모두투어리츠는 굉장히 거래량이 낮은 리츠 종목 중 하나입니다. 현재 거래량 2,870, 외국인소진율 0.01%, 시가 총액 211억을 기록하고 있는 리츠죠. 게다가 최근에 코로나 19의 영향을 직격탄으로 맞아버린 리츠이기도 합니다. 모두투어리츠의 투자자산이 어떻게 구성되어 있길래 코로나 19의 영향에 직격탄을 맞았는지, 향후 전망이 어떤지에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

들어가기 전에 다른 리츠 상품에 대해서 궁금하다면?

모두투어리츠란?

주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사는 부동산투자회사법에 따른 자기관리부동산투자회사로 2014년 1월 10일자로 설립되어 2014년 2월 27일자로 국토교통부로부터 영업인가를 취득하였으며, 2016년 9월 22일 유가증권시장에 상장하였습니다. 주요사업목적은 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분업, 부동산개발업, 부동산임대업 등으로부터 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점소재지는 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어)이며, 사업연도는 1년(매년 1월 1일에 개시하고 12월 31일에 종료)입니다.

모두투어리츠 회사연혁

	연 혁
2014.01.10	발기설립 (자본금 45.8억원)
2014.01.17	사모증자 9.7억원 (자본금 55.5억원)
2014.02.27	국토교통부 영업인가
2014.03.15	사모증자 46.5억원 (자본금 102.0억원)
2014.03.26	사모증자 17.0억원 (자본금 118.2억원)
2014.04.03	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점)취득
2014.06.19	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 취득
2014.08.20	투자부동산(스타즈호텔 명동1호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)
2014.09.30	사모증자 79.5억원 (자본금 193.2억원)
2014.12.08	투자부동산(스타즈호텔 명동2호점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)
2015.03.03	사모증자 88.7억원 (자본금 273.8억원)
2016.01.08	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)
2016.01.22	투자부동산(스타즈호텔 동탄점) 취득
2016.05.30	한국거래소 상장예비심사 승인
2016.09.06	일반공모증자 117.5억원 (자본금 391.3억원)
2016.09.22	유가증권시장 상장 (종목코드 : 204210)
2018.04.16	케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 취득(금액 20억원)
2018.06.19	부동산개발업 등록
2018.07.12	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 취득(금액 30억원)
2018.12.13	본점 소재지 변경 (서울시 중구 퇴계로)
2019.02.28	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 책임임대차계약 (㈜모두스테이)
2019.06.04	투자부동산(스타즈호텔 독산점) 취득
2019.11.29	하나대체투자전문사모부동산투자신탁80호 청산
2019.12.11	옵티멈리테일전문투자형 사모부동산투자신탁 20호[재간접] 취득

사업구조도

재무정보

구분	제7기 상반기 (2020년 6월말)	제6기 (2019년 12월말)	제5기 (2018년 12월말)
1. 유동자산	2,922,447,405	4,056,818,532	5,835,514,944
2. 비유동자산	105,207,835,072	104,774,351,255	74,563,769,661
자산총계	108,130,282,477	108,831,169,787	80,399,284,605
1. 유동부채	940,296,176	1,421,161,939	21,261,064,812
2. 비유동부채	64,375,923,762	63,605,178,407	17,213,285,615
부채총계	65,316,219,938	65,026,340,346	38,474,350,427
1. 자본금	39,134,075,000	39,134,075,000	39,134,075,000
2. 자본잉여금	2,021,164,527	2,021,164,527	2,021,164,527
3. 기타포괄손익누계액	(601,900,104)	(348,650,821)	(143,762,911)
4. 이익잉여금	2,260,723,116	2,998,240,735	913,457,562
자본총계	42,814,062,539	43,804,829,441	41,924,934,178
구분	제7기 상반기 ('20.1.1.~ '20.6.30)	제6기 ('19.1.1.~ '19.12.31)	제5기 ('18.1.1.~ '18.12.31)
1. 영업수익	3,147,130,910	7,640,662,437	4,818,546,257
2. 영업비용	(1,390,939,679)	(2,934,394,581)	(2,531,680,918)
3. 영업이익	1,756,191,231	4,706,267,856	2,286,865,339
4. 법인세비용차감전순이익	731,850,772	3,430,978,169	1,192,781,688
5. 법인세비용	(154,463,471)	(704,396,166)	(287,616,336)
6. 당기순이익	577,387,301	2,726,582,003	905,165,352
7. 총포괄손익	324,138,018	2,521,694,093	761,402,441
8. 주당순이익	-	-	-
기본및희석주당순이익	74	348	116

주주현황

주주명	소유주식수(주)	지분율(%)
(주)모두투어네트워크 외 13인	3,333,296	42.59
(주)휴민시티	730,303	9.33
주니퍼파트너스(주)	635,291	8.12
기타 5% 미만 주주	3,127,925	39.96
합계	7,826,815	100.00

투자자산

당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다.

구 분	스타즈호텔 명동1호점	스타즈호텔 명동2호점	스타즈호텔 동탄점	스타즈호텔 독산점
호 텔
주 소	서울 중구 충무로 9길 20(을지로3가)	서울시 중구 수표로 16(충무로3가)	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315
호텔운영	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대
연 면 적	7,945.98 ㎡	5,163.73 ㎡	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡
건축규모	지하4층/지상10층	지하3층/지상13층	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층
시설계획	150실	174실	93실	258실

스타즈호텔 명동 1호점

① 사업 및 건축개요
당사는 2014년 6월 19일 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 외 4필지 토지 및 건물을 공매 낙찰 후 취득하였습니다. 연면적 7,945.98 ㎡, 지상10층, 지하4층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 매입가액

매입가액	(시가)감정평가액	감정평가기관	감정평가대비	비고
231.5억원	369억원 (2019.12.31)	미래새한 감정평가법인	62.7%	공매

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 을지로3가역과 인접하고, 을지로 및 청계천길 이용이 용이합니다. 또한 서울주요 도심 및 인접 도시를 대중교통수단을 이용하여 이동이 수월하여 접근성이 우수합니다.
외국인 관광객 선호 지역인 명동까지 도보 10분 이내의 거리에 위치하고 있으며, 청계천과 동대문 쇼핑타운까지 차량 10분내 이동 가능합니다.

센터원 빌딩, 시그니처 타워 등 중심업무지구(CBD) 주요 오피스 빌딩에 인접하고 있어 내ㆍ외국인 관광객, 비즈니스 숙박객 등 다양한 숙박객의 수요를 수용할 수 있는 전천후 숙박거점 지역에 위치하고 있습니다.

스타즈호텔 명동 2호점

① 사업 및 건축개요

당사는 매매계약을 체결한 후, 2014년 4월 3일 서울특별시 중구 충무로3가 58-8 외 2필지 토지 및 건물의 관광숙박업(관광호텔) 사업계획 승인을 받았습니다. 리모델링 공사를 거쳐 기존의 주차빌딩을 관광호텔로 2014년 12월 30일에 변경하였습니다. 연면적 5,163.73 ㎡, 지상13층, 지하3층 규모의 호텔을 운용하고 있습니다.

② 매입가액

매입가액	(시가)감정평가액	감정평가기관	감정평가대비	비고
229.3억원	274억원 (2019.12.31)	미래새한 감정평가법인	83.7%	호텔 용도변경

③ 사업지 입지현황
본 사업지는 전면 15M도로와 측면 6M도로에 접하고 있고 양방향 주행이 가능한 도로이며 인근에 3호선(충무로역)과 4호선 지하철(명동역)과 약 350미터 거리로 대중교통 및 자동차로의 이동이 수월합니다.

또한 관광특구(명동, 동대문, 청계천, 인사동), 광화문 및 경복궁, 창덕궁 등 다양한 국보급 문화재에 인접하여 현대식 도심문화와 한국의 역사와 전통을 다양하게 접할 수 있는 관광수요의 주요 거점 지역에 위치하고 있습니다.

그리고 대중교통 이용을 통해 강남 및 여의도 진입이 용이하고 주변에 대기업 본사 및 계열사가 위치하고 있어 관광객 이외의 비즈니스 목적 투숙객에게도 위치적으로 매우 유리한 지역입니다.

스타즈호텔 동탄점

① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.
② 매입가액

매입가액

감정평가액

감정평가기관

감정평가대비

비고

169.5억원

185억원
(2019.12.31)

미래새한

감정평가법인

91.6%

매입

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄KTX역 완공시 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다.
또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 위치적으로 유리한 지역입니다.

스타즈호텔 독산점

① 사업 및 건축개요
당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018. 12.12 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점 투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.
② 매입가액

매입가액	감정평가액	감정평가기관	감정평가대비	비고
212.4억원	386.2억원 (2019.04.25)	대한감정평가법인	55%	매입

③ 사업지 입지현황
본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다. 강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호

① 사업 개요
민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.
당사는 부동산 펀드에 투자함으서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 운영기간(3년) 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접]

① 사업 개요
전체 포트폴리오 5개 매장 중 수도권 매장이 4곳이며, 전국 140개 점포중 홈플러스 우량점포(2019년 기준 매출Top 10 ~ 50위 이내)로 구성되어 꾸준한 매출성장이 기대되며, 김해점, 북수원점, 동대문점은 준주거지역에 입지하여 오피스텔 등의 대안용도 개발가능성이 높아 개별 점포 매각 등이 용이할 것으로 예측되는 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접]의 총 투자금액 100억원 중 당사 지분율은 65%입니다.
당사는 부동산 재간접 펀드에 투자함으서 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 운영기간(4년) 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

임대조건 현황

당사의 임대료는 매출액의 일정비율(각 호텔별 조건이 상이함)을 임대료로 수취하고 있습니다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우 운영사는 계약상 최소보장임대료를 지급하게 됩니다.

구 분	임대조건
구 분	스타즈호텔 명동1호점	스타즈호텔 명동2호점	스타즈호텔 동탄점	스타즈호텔 독산점
임대료	호텔 전체 매출액의 44%	객실 매출액의 44%	객실 매출액의 43%	객실 매출액의 39%
최소보장임대료 주1)	연 1,791백만원	연 1,507백만원	연 1,100백만원	연 1,700백만원 주2)
임대보증금	-	-	-	80백만원
식음매장임대료	1F(근린생활시설) : 월 6백만원	-	연 30백만원	1F(판매시설) : 월 매출액의 13% 1F(부대시설) : 월 4.8백만원

주1) 작성기준일 현재 적용 최소보장임대료 기준이며, 명동1호점과 2호점은 매년
3% 인상, 동탄점은 임대계약기간 5년이 경과된 후 부터 전국소비자물가지수 변동률 상하 3% 범위 내에서 1년 단위로 재조정됨.
주2) 2019년 1,600백만원, 2020년 1,700백만원, 2021년이후 1,800백만원임.

모두투어리츠 주가 현황

모두투어리츠 주가 현황은 처참합니다. 초기 상장가가 6,000원이었던 것에 비하면 현재 가격은 정말 너무할정도로 많이 떨어진 상태입니다. 아무리 코로나19 영향이 있다고 해도 나름 안정성으로 투자하는 리츠 상품의 가격이 이렇게 떨어지면 어떤 투자자가 믿고 리츠에 투자를 할지 의문입니다.

최근 3사업연도 배당에 관한 사항

모두투어리츠의 배당 기준일은 1년에 12월 한 번입니다. 다른 리츠 상품들은 반기 배당을 지급하는 반면에 연배당을 지급하는 특이점이 있네요. 개인적으로 반기 배당이 훨씬 좋은데 매력도가 살짝 떨어집니다. 아래 공시 내용을 참고로 했을 때, 2018년 82원 2019년 168원 이라는 것을 알 수 있습니다. 코로나 19 영향으로 인해 2020년 배당컷이 될 수도 있다는 이야기가 돌고 있지만 21일 업계에 따르면 모두투어 리츠는 올해 배당컷(배당금을 주지 않는 것)은 없다는 입장을 내놨습니다. 이로써 배당컷 이슈는 사라졌긴 했지만 이것도 12월 되어봐야 알 것 같습니다.

※ 주요배당지표

주당액면가액(원)		5,000	5,000	5,000
(연결)당기순이익(백만원)		-	-	-
(별도)당기순이익(백만원)		-	-	-
(연결)주당순이익(원)		-	-	-
현금배당금총액(백만원)		-	1,315	642
주식배당금총액(백만원)		-	-	-
(연결)현금배당성향(%)		-	48.2	70.9
현금배당수익률(%)	보통주	-	5.96	2.7
현금배당수익률(%)	우선주	-	-	-
주식배당수익률(%)	보통주	-	-	-
주식배당수익률(%)	우선주	-	-	-
주당 현금배당금(원)	보통주	-	168	82
주당 현금배당금(원)	우선주	-	-	-
주당 주식배당(주)	보통주	-	-	-
주당 주식배당(주)	우선주	-	-	-

마무리

모두투어리츠가 현재 투자하고 있는 투자자산이나 배당금 그리고 연배당 지급 등을 보면 개인적으로는 별로 매력이 안느껴집니다. 왜냐하면 모두투어리츠보다 매력적인 리츠 상품들이 많거든요. 투자자산도 현재 호텔 한정이라 현 시점에서는 좀..... 아쉬움이 많이 남는 포트폴리오 구성입니다. 코로나 19의 영향에 직격탄을 맞은 이유가 보이죠? 저는 모두투어리츠보다 좀 더 괜찮은 리츠 상품에 투자를 할 것 같네요 :)

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