[리츠투자] 이지스레지던스리츠 전망, 투자원금 손실 가능성이 확 낮아졌다는데 과연?

이지스레지던스 리츠 공모주 청약(7월 6~8일)을 받고, 드디어 이지스레지던스위탁관리 부동산 투자회사(이지스레지던스리츠)가 8월 5일(상장일) 유가증권시장에 상장이 되었습니다. 이지스레지던스리츠는 어떤 특징을 가지고 있는지, 앞으로 전망이 어떠할지에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

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이지스레지던스리츠란?

이지스레지던스리츠는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 출시하는 국내 첫 임대주택 기반 리츠입니다. 기존에 오피스나 리테일 기반의 리츠(롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 등)와는 조금 다른 방향성을 지니고 있는 리츠입니다.

 이지스자산운용에서 출시하는 국내 첫  임대주택 기반 리츠, 이지스레지던스리츠

개요

• 리츠명 주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사("이지스레지던스리츠”) 
• 존속기간 영속형 
• 설립일 2020년 2월 3일 설립 (2020년 4월 3일 국토교통부 영업인가) 
• 자기자본 1,030억원 (자본금 206억원) 
• 결산/배당 매 6개월 단위 (결산일: 매년 6월말, 12월말) 
• 자산관리회사(AMC) 이지스자산운용

투자구조

이지스레지던스리츠의 투자구조는 아래와 같습니다. 

이지스레지던스리츠 투자구조

투자자산

현재 이지스레지던스리츠는 이지스151호펀드에 재간접 투자를 함으로써 부평더샵에 투자하고 있는 상품입니다. 현재는 부평더샵 민간임대주택 1개에 대한 투자를 진행하고 있고, 향후 유상증자를 통하여 우량 임대주택 관련 펀드/리츠의 증권 또는 실물 임대주택을 편입할 예정이라고 합니다.

부평더샵 특징

이지스레지던스리츠는 지분투자를 통해 공공지원 민간임대주택인 부평더샵 3,578세대에 투자하고 있습니다. 이지스레지던스리츠는가 투자하고 있는 공공지원 민간임대주택인 부평더샵은 아래와 같은 장점을 가지고 있습니다.

1. 인천 도심 내 위치한 신축 대단지 프리미엄을 누릴 수 있는 1군 건설사 브랜드 아파트 1호선 급행역 동암역 인근 위치하여 서울 주요 지역으로의 높은 접근성, 인근 초.중.고등학교와 다양한 단지 내 커뮤니티시설을 통한 우수한 교육환경 및 주거환경 
2. 충분한 임차 수요 확보를 통한 안정적인 임대수입 창출 및 공실 위험 최소화 2017년 한국감정원 기준 임대 시세를 기준으로 초기 임대료 산출, 인근 기업형 임대주택 사업장은 현재 공실률 0~1% 수준에서 운영중 (도화 e편한세상, 서창 꿈에 그린) 
3. 임대주택을 투자자산으로 하고 있어, 자산에 대한 용이한 가치평가와 투자의사결정이 가능 국토교통부 실거래가, 한국감정원 등 다양한 채널을 통한 기초자산의 본질적 시장가치 파악 가능, 가격에 대한 높은 정보접근성을 바탕으로 투자의사결정 용이 
4. 경쟁력있는 매입가격을 통하여 높은 투자원본 보전성과 확실한 투자수익률 달성 가능성 확보 주변 시세의 75% 수준으로 매입하여, 2020년 7월 기준 시세대비 약 32% 수준까지 주택 가격이 하락하더라도 제시된 배당수익률 및 투자원본 회수 가능. 2019년 하반기 감정평가금액을 기초로 연 0.5%의 상승률을 적용한 보수적인 매각가정(예상매각가 평당 1,379만원)을 통해 매각 시 투자수익률 달성에 대한 확실성 제고 
5. 국내 1위 부동산자산운용사가 출시하는 국내 최초의 영속형 임대주택 리츠 이지스자산운용이 출시하는 최초의 임대주택 리츠로, 지속적으로 다양한 투자기회를 발굴하여 향후 추가자산 편입 및 자산규모 확대를 통한 장기적인 성장 모멘텀 구축

이지스레지던스리츠는 지분투자를 통해 공공지원 민간임대주택인 부평더샵 3,578세대에 투자

이지스레지던스리츠는 지분투자를 통해 공공지원 민간임대주택 상세설명

입지

부평더샵은 인천 부평구 십정동 지하철 1호선 동암역 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 지하철1호선 신도림역까지 약 35분이 소요되며, 지하철1호선 급행 정거장인 부평역에 GTX-B 노선이 2027년 개통 예정으로 교통 인프라 향상 예정입니다.

부평더샵 입지

이지스레지던스리츠의 특징

앞에서 언급했듯이 이지스레지던스리츠는 주거환경개선사업의 일환으로 서울 지하철 1호선 인천 동암역 인근에 조성 중인 '부평더샵'의 민간임대주택 3578세대를 매입한 이지스151호펀드의 지분증권에 투자하는 재간접 리츠입니다.

구체적으로 이지스레지던스리츠가 취득하는 투자대상부동산관련증권은 1) 이지스151호가 유상증자를 통하여 신규로 발행하는 이지스151호 제1종 지분증권 2) 이지스151호의 제3종 지분권자 중 일부가 보유하고 있는 이지스151호 제3종 지분증권 및 3) 이지스166호의 일부 수익자가 보유하고 있는 이지스166호 제에이종 수익증권으로 구성됩니다.

구분	이지스151호 제1종 지분증권	이지스151호 제3종 지분증권	이지스166호 제에이종 수익증권
좌수	63,000,000좌	13,000,000좌	7,000,000,000좌
매입금액	63,000백만원	19,500백만원	7,300백만원 주)
감정평가금액	63,900백만원	27,400백만원	7,370백만원
감정평가기준일	2020년 2월 29일	2020년 2월 29일	2020년 2월 29일
감정평가기관	태평양감정평가법인	태평양감정평가법인	태평양감정평가법인
매입방식	유상증자 참여	지분증권 양수	수익증권 양수
비고	유상증자결의 (20.04.27)	양수도계약체결 (20.04.08)	양수도계약체결 (20.05.28)

투자대상 임대주택을 선별적으로 매입해 안정적인 임대수익을 창출하고 의무임대 기간이 종료되면 자산을 매각해 차익을 실현(매각차익 포함 8.9%(10년 기준) 수익률)하는 게 목표라고 합니다.

이지스레지던스리츠 주가현황

이지스레지던스리츠 주가는 현재 공모가 5,000원의 아래인 4,745원으로 현재 공모가를 하회하고 있습니다. 최근 리츠 투자에 대한 심리가 위축되어 있는 만큼 최근 상장하고 있는 리츠들 모두 공모가를 하회하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 하지만 리츠 시장에 악재때문에 발생한 현상이 아닌 성장주들에 자금이 쏠림으로써 상대적으로 하락을 하고 있는 모습이라 추후 배당주에 대한 매력이 올라올 때 다시 리츠의 인기가 올라오지 않을까 예상합니다. 현재 공모가 5,000원 기준으로 배당금 5.2%를 목표로하고 있는 만큼 현재 이지스레지던스리츠 시장 가격은 꽤 매력적입니다.

이지스레지던스리츠 주가현황

이지스레지던스리츠 배당정보

이지스레지던스리츠의 예상 배당수익률은 아래와 같습니다. 하지만 예상 배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하며, 투자기간(자본금 납입 시점 2020년 6월말 기준 가정)을 고려한 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

결산 및 배당은 매 6개월 단위(상반기는 6월말, 하반기는 12월말에 결산)로 배당일이 이뤄질 예정입니다.

회계년도	회계기간	보통주식 예상 배당총액(백만원)	보통주식 예상 배당수익률 (연)
제1기	2020.02.03~2020.06.30	-	-
제2기	2020.07.01~2020.12.31	2,678	5.20%
제3기	2021.01.01~2021.06.30	2,678	5.20%
제4기	2021.07.01~2021.12.31	2,678	5.20%
제5기	2022.01.01~2022.06.30	2,678	5.20%
제6기	2022.07.01~2022.12.31	2,678	5.20%
제7기	2023.01.01~2023.06.30	2,678	5.20%
제8기	2023.07.01~2023.12.31	2,678	5.20%
제9기	2024.01.01~2024.06.30	2,678	5.20%
제10기	2024.07.01~2024.12.31	2,678	5.20%

이지스레지던스리츠의 장단점

장점

공실률 0%

부평더샵 인근 기업형 임대주택의 임대분양 경쟁률은 3.5:1을 상회했으며, 올해 3월 기준 공실률은 0~1% 수준이다. 부평더샵은 시세보다도 낮은 임대료로 공실 리스크를 최소화했음을 확인할 수 있습니다.

매입가를 고려하면 아파트 시세가 현 시세 대비 30%가량 떨어지더라도 원금 회수가 가능

이지스151호펀드는 2017년 9월 매매대금과 취득세, 금융비용 등을 합쳐 3.3㎡(평)당 923만원에 부평더샵을 사들였다. 이지스레지던스리츠는 다음 달 3.3㎡당 985만원 수준으로 이 펀드에 투자한다. 이지스운용에 따르면 인근 비교 대상 아파트 실거래가와 주변 신규 단지 분양가 등을 고려한 시세의 약 70% 수준

위와 같은 정보를 고려해보면 투자원금의 보전성이 매우 높다는 점을 알 수 있습니다. 경기 변동에 민감한 오피스·리테일 리츠 대비 안정적인 수익률을 얻을 수 있을 것으로 기대가 됩니다.

이지스레지던스리츠는 수수료를 중복 수취하지 않습니다.

매입/운용/매각 과정의 모든 보수는 이지스151호 펀드에서만 수취합니다. 주가와 연동되는 운용성과 보수만 이지스레지던스리츠에서 발생될 수 있습니다. 재간접 투자 중에 수수료를 중복 수취하는 구조인 리츠 상품이 몇 개(NH프라임 리츠) 있는데 이지스레지던스리츠는 수수료를 중복 수취를 하지 않는다는 점은 굉장히 좋은 장점인 것 같습니다.

이지스레지던스리츠의 수수료 구조

유상증자를 통해 우량 임대주택을 편입할 계획

이지스레지던스리츠는 향후 유상증자를 통하여 우량 임대주택 관련 펀드/리츠의 증권 또는 실물 임대주택을 편입할 예정입니다. 우량 자산을 편입함으로써 수익률 증대를 노릴수도 있습니다.

이지스레지던스리츠는 향후 유상증자를 통하여 우량 임대주택 관련 펀드/리츠의 증권 또는 실물 임대주택을 편입할 예정

단점

다른 리츠 상품들에 비해서는 조금 낮은 배당률

이지스레지던스리츠의 연평균 배당수익률은 공모가 5000원을 기준으로 5.2% 수준으로 6% 많으면 8%까지 배당률을 주는 다른 리츠 상품들에 비해서는 낮은 배당률을 보이고 있습니다. 맥쿼리인프라와 같은 펀드도 굉장히 안정적인 상품임에도 불구하고 배당률이 6.3%달하고 있습니다.

기초자산이 공공지원 민간임대주택

기초자산이 정부 공적 지원을 받을 수 있는 공공지원 민간임대주택 사업 적용 대상이기에 수익성 높은 임대주택사업을 기초자산으로 추가 편입하는 게 어렵다는 것이 단점입니다.

마무리

이지스레지던스리츠는 다른 리츠 상품들에 비해서 조금 낮은 배당률(5.2%수준)을 가지고 있고 기초자산이 공공지원 민간임대주택에 한정되어 있다는 단점이 있지만 다른 리츠 상품들에 비해서 훨씬 안정성은 높아서 투자할만한 가치가 있다고 생각합니다. 최근 주식시장은 성장주 독식이라고 봐도 무방할 정도로 광기로 이뤄진 시장인데, 투자자들도 어느정도 현재 주식시장에 버블이 끼고 있다는 사실은 모두 감안하고 있다고 생각합니다. 개인적으로 하락을 대비해서 이러한 안정적인 투자 상품에도 어느정도 포트폴리오 배분이 필요하다고 생각합니다.

특히 이지스레지던스리츠는 연 5.2%의 배당 수익률과 매각차익 포함 8.9%(10년 기준) 수익률을 목표로 하고 있기 때문에 매각차익까지 고려하면 10년 장기 투자를 하고자하는 투자자들에게는 매력적인 투자처라고 생각합니다. 게다가 현재 공모가(5,000원)을 하회하고 있으니 시장 가격 또한 메리트가 있습니다.

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