[리츠투자] 이지스밸류리츠(이지스밸류플러스리츠) 현재 투자할만한 가치가 있을까? (배당금, 배당일, 상장일, 주가, 공모가, 수수료 모두 다뤄보자)

남양주개발자

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2020. 8. 23. 13:39

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올해 1호 상장 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)인 이지스밸류플러스리츠가 7월 16일 유가증권시장에 상장했습니다. 하지만 공모가(5,000원) 대비 낮은 가격(4,545원)으로 거래가 되는 모습을 보이며 굉장히 아쉬운 행보를 보이고 있습니다.

들어가기 전에 다른 리츠 상품에 대해서 궁금하다면?

이지스밸류리츠(이지스밸류플러스리츠)란?

이지스밸류플러스리츠는 '태평로빌딩'을 보유한 '이지스97호'의 수익증권 99.9%를 매입(1,132억원)하여 실질적으로 태평로빌딩에 투자합니다. (다른 재간접 리츠/펀드(Fund of Fund)와 달리 절대적인 지분을 보유하고 있어 부동산에 '직접' 투자하는 것과 흡사한 투자 방법입니다.)

기본정보

  • 리츠명 - 주식회사 이지스밸류플러스 위탁관리 부동산투자회사 ("이지스밸류플러스")
  • 자산관리회사(AMC) - 이지스자산운용
  • 자기자본(공모 이후) - 1,200억원
  • 회계기간 - 매 6개월 단위 (결산일: 매 2월 말, 8월 말)

사업구조

이지스밸류플러스가 공모를 통해 자기자본을 조달 후, '태평로빌딩'을 보유한 '이지스97호'의 수익증권을 매입하는 구조입니다.

이지스밸류리츠(이지스밸류플러스리츠)의 리츠구조

이러한 구조에 아래와 같은 장점이 있다고 이지스자산운용은 설명하고 있습니다.

자산 매입시 취득세 절감이 가능합니다.

이지스밸류플러스리츠가 펀드 수익증권 취득시 취득세가 별도로 부과되지 않습니다. (자산을 직접 취득시 취득세 4.6%)

자산간 리스크를 절연할 수 있습니다.

이지스밸류플러스리츠는 하나의 자산에서 발생한 금융 리스크가 다른 자산으로 옮겨지지 않습니다. (자산을 직접 보유시 1개 자산에 화재 또는 대형 공실이 발생될 경우 국내 부동산 담보대출의 특정상 자산 전체로 금융 리스크가 옮겨질 수 있습니다.)

다양한 매각 전략으로 높은 가격에 매각이 가능합니다.

이지스밸류플러스리츠는 자산을 직접 매각할 수도 있고, 투자한 펀드 수익증권을 매각할 수도 있습니다. 펀드 수익증권 매각 방식은 매수자가 취득세를 절감할 수 있기 때문에 그만큼 더 높은 가격에 매각할 수 있는 기회가 됩니다.

수수료

이지스밸류플러스리츠는 수수료를 중복 수취하지 않습니다. - 매입/운용/매각 과정의 모든 보수는 이지스97호 펀드에서만 수취합니다. 주가와 연동되는 운용성과 보수만 이지스밸류플러스리츠에서 발생될 수 있습니다.

이지스밸류리츠(이지스밸류플러스리츠) 수수료 구조

추가 유상증자를 통해 추가 자산 편입

이지스밸류플러스는 향후 추가 유상증자를 통하여 '우량 오피스빌딩'을 보유한 부동산펀드 또는 리츠를 추가로 편입할 예정입니다. 물류센터, 데이터센터 등 다른 섹터 자산은 시장환경 등을 고려하여, '우량 자산'을 보유한 펀드/리츠에 선별적으로 투자할 예정입니다.

본 구조도는 장기성장 전략의 예시로써, 미래 실제 투자 편입하게 될 섹터 또는 자산은 변경될 수 있습니다.

투자자산

태평로빌딩

서울시 중구 세종대로 73에 위치한 태평로빌딩

특징

  1. 서울의 중심업무지구 중에서도 핵심 권역인 시청권역에 위치한 PRIME급 오피스 대기업 및 금융회사가 밀집하여 임차수요가 풍부한 시청권역(1,2호선 시청역 도보 1분거리)에 위치 
  2. 삼성생명, CJ대한통운, ICBC 등 우량 임차인으로 구성된 Multi-Tenant 오피스 기준 공실률 5.4% WALE 2.3년이며 총 19개 임차인으로 구성되어있어 임차인 분산도가 높음 
  3. 준공 후 현재까지 지속적인 CAPEX 투자로 잘 관리된 우수한 컨디션의 오피스 이지스 97호 매입 전까지 삼성생명이 직접 소유 관리하였으며, 펀드 매입 이후 최근 3년간 29억원 CAPEX 투자를 집행 
  4. 국내 1위, 아시아 3위 부동산 자산운용사가 출시하는 첫 공모 상장 오피스 리츠 이지스 자산운용의 우수한 투자발굴능력을 활용하여 성장 가능성

기본정보

  • 위치 서울시 중구 세종대로 73
  • 대지면적 2,893.4m (875.3평)
  • 연면적 40,001.8m (12,100.5평)
  • 전용면적 19,084.9m (5,773.2평)
  • 층수 지하 6층 / 지상 26층
  • 준공일 1997년 9월 (시공:삼성물산)
  • 전용률 47.71%
  • 기준층 천정고2.7m (2~8/10~19F) ㅣ 2.6m
  • 기준층 면적평균 483.2평, 전용 230.6평
  • 주차대수 337대
  • 승강기 7대
  • 용도 지역일반상업지역
  • 높이 107.7m
  • 용적률 953.88%
  • 건폐율 40.03%
  • 구조 철골철근콘크리트구조

임차인

태평로빌딩의 '20년 4월말 계약 기준 공실률은 5.6%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2.3년 수준입니다. 태평로빌딩은 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC) 등 우량 임차인으로 구성된 Multi-Tenant 오피스 입니다.  총 19개 임차회사, 최대 점유율 17.7% (CJ대한통운) 수준입니다. Multi-Tenant 오피스는 Single-Tenant 오피스에 비해 '임차인 관련 위험'이 분산되어, 임대 안정성이 높습니다.

삼성생명, 삼성생명서비스, 삼성서울병원, 보람상조, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC) 등이 주요 임차인으로 있다.

입지

태평로빌딩은 전통적인 대기업 및 금융회사 선호 지역인 CBD(중심업무지구)내에서도, 다양한 임차수요를 흡수 가능한 시청권역에 위치하고 있습니다. 500m 거리 내에 다수의 대기업, 국내·외 금융회사, 다국적 기업 등이 위치하고 있으며, 해당 기업 및 관계사에서 발생하는 임차수요가 풍부합니다. 인근에는 프라임(Prime)급 업무시설과 노후화된 소형 빌딩이 혼재하여, 프라임(Prime) 오피스에 대한 프리미엄(Premium)이 존재합니다. 서울 시청 및 다수의 주한외교공관 등 국내·외 공공기관과 시청 광장, 덕수궁, 숭례문 등의 관광·문화시설과 인접하여 쾌적한 업무환경을 제공해 주고 있습니다.

태평로빌딩은 전통적인 대기업 및 금융회사 선호 지역인 CBD(중심업무지구)내에서도, 다양한 임차수요를 흡수 가능한 시청권역에 위치

이지스밸류리츠 배당일 (배당금 지급 시기)

예상 배당률

이지스밸류리츠의 예상 배당률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

회계년도

회계기간

예상 배당금(백만원)

예상 배당률(연)

제2기

2019.11.01~2020.08.31

1,168

5.84%

제3기

2020.09.01~2021.02.28

3,600

6.00%

제4기

2021.03.01~2021.08.31

3,660

6.10%

제5기

2021.09.01~2022.02.28

3,740

6.23%

이지스밸류리츠 배당락일은 2월 말, 8월 말일이고 이지스밸류리츠 배당일은 3월 9월로 예상됩니다. 2020년 8월 31일까지 보유하고 있는 투자자에게 1주당 배당금 49원을 지급합니다. 2021년에는 배당금을 2월과 8월에 각각 150원, 152.5원 합 302.5원 줄 것으로 예상됩니다.

이지스밸류리츠 주가현황

이지스밸류리츠는 현재 공모가 5,000원을 하회하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 현재 모든 리츠 상품들이 힘을 못쓰고 있는 모습을 보이고 있는데요. 이지스밸류리츠 또한 굉장히 아쉬운 주가를 형성하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

이지스밸류리츠 주가현황

아쉬운 점

공실률

삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행 등이 임차인으로 구성돼 있는 태평로빌딩의 공실률은 4월 기준 5.4%다. 지난해 11월 5% 이하를 기록하던 NH프라임리츠 편입 자산들의 공실률보다도 높습니다. 게다가 태평로빌딩이 속해있는 서울 중심업무지구(CBD)의 공실률이 향후 소폭 증가할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 상업용 부동산 컨설팅 회사인 에비슨영(Avison Young)에 따르면 CBD는 누적된 신규 공급 오피스의 영향으로 공실 해소가 더뎌지면서 지난해 11%대의 공실률이 12% 수준까지 상승할 수 있다고 이야기합니다. 여기에 코로나가 겹치면서 공실률에 대한 우려는 커지면서 리츠 주가의 급등을 기대하기는 어렵다는 목소리가 나오고 있습니다. 코로나 확산 이후 전국 중대형 상가 공실률은 지난해 분기보다 0.7%포인트 증가한 11.7%를 기록하고 있습니다. 코로나로 인해 임대 기반 오피스 시장이 불안정해진 것입니다. 실물경제의 악화로 기업들이 임대료를 내지 못하면 배당률은 떨어질 수 밖에 없습니다.

잔여임대기간

태평로빌딩에 입주하고 있는 입주사들의 잔여임대기간이 굉장히 짧은 편입니다. (잔여임대기간 평균 2.4년 - 삼성생명 1.7년, CJ대한통운 2.2년, 보람상조 3.7년, 중국공상은행 2.2년) 입지는 굉장히 매력적이나 임대 갱신 또는 신규 임차인 유치가 이뤄지지 않을 경우 조금 문제가 되지 않을까 생각합니다.

마무리

이지스밸류리츠는 현재 주가가 4,545원으로 공모가(5,000원)을 하회하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 신규 입성자는 공모로 참가한 투자자보다 저렴한 가격인 4,545원에 진입할 수 있는 좋은 기회로 보입니다.

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