최근 SK그룹 계열의 부동산 디벨롭퍼, SK디앤디가 리츠(REITs·부동산 투자회사) 상장 절차를 준비하면서 시장의 관심이 커지고 있습니다. SK디앤디는 상업용 부동산과 물류센터 등을 포함한 재간접펀드를 선보일 예정이라고 합니다. 현재 SK디앤디처럼 재간접 투자형 리츠로 구성되어 있는 상품들 중에 대표적인 상품에는 NH프라임리츠가 있습니다. 오늘은 NH프라임리츠에 대해서 살펴보고, NH프라임리츠와 같은 재간접 리츠는 무엇인지, 그리고 어떤 장점과 단점이 있고 향후 전망이 어떤지를 다뤄보도록 하겠습니다.
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NH프라임리츠란?
NH프라임리츠는 2019년 12월 5일 유가증권시장에 상장한 재간접 공모상장 리츠입니다. 프라임급 오피스 자산의 편입을 통한 안정적인 배당과 리스크 분산 전략을 통해 K-REITs 시대의 대중화에 앞장서고 있다고 합니다.
기본정보
- 리츠명 - (주)엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 (상장명 : NH프라임리츠 338100.KS)
- 설립일 - 2019년 5월 30일
- 존속기간 - 설립일로부터 50년(영속형)
- 결산기 - 매년 5월말, 11월말
- 자산관리회사 - NH농협리츠운용(주)
- 사무수탁회사 - KB국민은행
- 자산보관회사 - NH농협은행
- 자본금 - 93.3억원 (공모 후 기준)
- 투자금액 - 933억원
사업구조
투자자산
NH프라임리츠의 주요 투자자산은 서울 스퀘어 빌딩, 강남 N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워가 있습니다.
서울스퀘어
서울역 앞에 위치하여, 일반 대중에게도 인지도가 높은 CBD 프라임급 랜드마크 오피스로, 잔여 임차기간이 약 7.5년 (2020년 4월기준)인 안정적인 자산입니다. CBD의 관문이자 서울의 교통 Hub 맞은 편에 위치하며, 역사와 지하로 직접 연결 되어 KTX, 공항철도, 지하철(1,4호선)을 통한 서울 도심 및 광역 접근성이 매우 용이합니다.
자산 개요
- 소재지 서울시 중구 남대문로 5가 541 외 1필지
- 대지면적 10,583m² (3,206 평)
- 연면적 132,806.05m² (40,174평)
- 규모 지상23층 / 지하2층
- 용도 업무시설, 근린생활시설
- 준공시기 1970년 12월(2010년 리모델링)
- 주요임차인
강남N타워
2008년 이후 10년만에 공급되는 강남지역 다섯번째이자 2011년 이후 강남역 인근에 처음 공급되는 프라임급 오피스 빌딩으로, 신분당선과 강남역에 인접하여 배후 인구와 교통 편의성에 있어 최상의 조건을 갖추고 있습니다. 서울 주요권역 중 가장 낮은 공실률과 가장 높은 임대료 수준인 강남 테헤란로에 위치하고 있으며, 신축 오피스에 걸맞게 녹지공간 및 최신 트렌드를 적용하여 최상의 임차 환경을 제공합니다.
자산개요
- 소재지 서울시 강남구 테헤란로 129
- 대지면적 3,784㎡ (1,145평)
- 연면적 51,126.31㎡ (15,466평)
- 규모 지상25층 / 지하6층
- 용도 업무시설, 판매시설, 근린생활시설
- 준공시기 2018년 8월
- 주요임차인
삼성물산 서초사옥
강남파이낸스센터(GFC) 이후 14년만에 공급된 GBD의 희소성 높은 프라임 오피스로 입지, 물리적 스펙, 상징성 등을 고루 갖춘 우량 자산입니다. 국내 1위 손해보험사인 삼성화재의 본사로 사용되는 건물로 임차율이 100%이며, 경쟁력 있는 매입가를 바탕으로 안정적이면서도 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.
자산개요
- 소재지 서울시 서초구 서초대로74길 14
- 대지면적 5,348.1㎡ (1,617.8평)
- 연면적 81,117.28㎡ (24,538평)
- 규모 지상32층 / 지하7층
- 용도 업무시설, 근린생활시설
- 준공시기 2007년 12월
- 주요 임차인
삼성SDS타워
편리한 접근성을 지닌 잠실 업무지구에 위치하고 있으며, 삼성SDS가 100% 임차 중으로 매년 최소 3%의 임대료 상승이 예상되어 운영수익이 안정적입니다. 경쟁력 있는 임차 환경과 임대료 수준을 감안하였을 시 현 임차인의 이주 가능성이 낮으며, 잠실 인근지역의 호재 또한 기대할 수 있어 다양한 시나리오에 대비하여 수익을 기대할 수 있는 우량 자산입니다.
자산개요
- 소재지 서울시 송파구 올림픽로35길 125
- 대지면적 7,715.80 m2(2,334.03평)
- 연면적 99,536.94m2 (30,110평)
- 규모 지상23층 / 지하2층
- 용도 업무시설, 교육시설, 근린생활시설
- 준공시기 2014년 5월
- 주요임차인
NH프라임리츠 배당일 (배당금 지급 시기)
2020년 상반기 배당 및 배당일
NH프라임리츠 2020년 상반기 배당률(발행가 5,000원 기준)은 2.54%, 연환산배당수익률은 5.08%를 보여주고 있습니다. 2기 배당금은 주당 127원으로 책정되었습니다. NH프라임리츠 배당금 지급일은 2020년 08월 04일(화)로 결정되었습니다.
NH프라임리츠 장단점
재간접 투자형 리츠의 장단점을 가지고 있다.
재간접 투자형 리츠는 ‘모자형 리츠(Fund of Fund)’라고도 불리는데, 모(母)펀드가 다수의 자(子)펀드에 투자하는 구조입니다. 즉 모리츠를 통해 자금을 조달한 뒤, 다양한 자펀드가 부동산에 투자하는 식입니다. 이런 구조를 통해 다양한 부동산 자산에 분산 투자할 수 있다는 점이 재간접 투자형 리츠의 장점이 있습니다.
하지만 단점도 있습니다. 일단 모펀드와 자펀드 구조다 보니 투자자 입장에서는 운용 보수를 두 번 지불해야 한다는 점이 부담입니다. 또 부동산 자산을 보유한 펀드에 투자해 간접적으로 해당 자산을 편입하는 구조라는 점도 한계로 지적받고 있습니다. 재간접 투자형 리츠는 직접 부동산을 보유한 리츠보다 수수료가 높은 경우가 많습니다. 게다가 해당 부동산의 임대계약 등에서 영향력을 행사하기가 어려운 큰 단점을 가지고 있습니다.이러한 재간접 투자형 리츠가 가진 담점들 때문에 현재 NH프라임리츠 주가가 공모가를 하회하고 있음을알 수 있습니다.
NH프라임리츠는 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등을 기초자산으로 하고 있는 ARA펀드, 케이비강남1호리츠, 현대38호펀드, 유경11호펀드 등에 투자하는 재간접 투자형 리츠다. 이들 펀드에는 각각 0.15~0.21%의 보수가 발생한다.
물론 단순히 이러한 부분때문에 주가가 떨어지고 있다고 단정지을 수 없습니다. 최근에 코로나19의 영향의 파급력도 굉장히 컸고, 신규 자산을 편입하는데 여러 문제들이 있었기 때문에 복합적인 문제점들로 인해 주가가 떨어지고 있다고 판단합니다.
현재 주가 하락이 기회가 될수도
현재 NH프라임리츠의 주가는 4,470원으로 공모가 5,000원에 비해 많이 떨어진 모습을 보이고 있습니다. 현재 주가 기준으로 5% 정도의 배당률을 정도면 준수한 배당률이라는 판단이 들어서 분할로 신규 진입하기에는 괜찮을 것 같다는 판단이 들었습니다. 단기적인 관점이 아닌 장기적인 관점으로 배당주로써의 매력을 말씀드린 것이라 단기적으로 주가 상승으로 인한 이득을 취하는 분들은 비추천하고 싶습니다. 리츠 상품 특성상 현재 주가를 드라마틱하게 끌어올려줄 동력이 없기 때문입니다.
NH프라임리츠 외국 신규 자산 취득 철회
NH프라임리츠가 해외부동산 3곳에 대한 자산 편입을 철회했습니다. 철회사유는 주주총회 안건 부결이었습니다. 지난 28일 제2기 정기주주총회에서 ‘부동산(관련 증권) 취득의 건’이 안건으로 상정됐으나 발행주식총수 4분의 1이상의 수를 확보하지 못해 철회가 결정되었습니다. 이번에 철회된 증권은 모두 해외부동산이 투자대상이었습니다. 헬싱키 OP금융그룹사옥 빌딩, 뉴욕 소재 195브로드웨이빌딩, 프랑스 파리 EQHO타워가 취득 예정 자산이었고, 예정투자금액은 한화로 총800억원 수준이었습니다. 최근 공모리츠들이 맥을 못추고 있는 데다 해외자산에 대한 경계심이 높아지면서 투자자들 설득에 실패한 것으로 보입니다.
마무리
최근 리츠 상품들을 열심히 공부하면서 들어갈 타이밍을 보고 있습니다. 최근 코로나19 사태로 바이오 산업과 비대면 소비 관련 종목에 대한 투자가 집중되면서 리츠에 대한 관심이 시들해졌습니다. 코로나19가 진정되고 시장이 정상화되면 초저금리 시대에 적합한 배당형 상품인 리츠가 다시 흥할할 것이라는 기대감으로 현재 저평가된 리츠들을 매수하려고 종목을 물색하고 있죠. 현재 투자하고 있는 맥쿼리인프라와 현재 알아보고 있는 리츠 조합은 꽤 매력적인 배당 수익 조합이라고 생각합니다.
현재 NH프라임리츠의 주가가 4,470원임을 감안하면 공모가보다 낮은 가격이고, 배당률도 5%면 준수한 수준이라는 판단이 들어서 조금씩 모아가려고 합니다. 제로금리 시대에 리츠는 굉장히 좋은 대안이 될 것이고, 미리 투자를 하는 것이 장기적으로 큰 수익을 거둘 수 있는 방법이라고 생각합니다.
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