보통 배당금을 받는 목적으로 배당주에 투자를 할 때 어떤 곳에 많이 투자할까요? 배당수익률이 높은 맥쿼리인프라 같은 고배당주에도 투자를 하지만 리츠라는 상품에 투자를 해서 높은 배당 수익률을 거둘 수 있습니다. 오늘은 리츠 상품 중에 신한금융그룹이 만든 첫 번째 리츠인 신한알파리츠에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.
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신한알파리츠 소개
신한알파리츠는 '신한금융그룹'이 운영하는 '리츠'상품으로써 한국거래소 KOSPI시장에 상장되어 거래되고 있는 주식으로 정의할 수 있습니다. 리츠 상품은 부동산 임대수익을 받으며, 전체 수익의 90%를 배당으로 지급하는 대표적인 배당 상품입니다.
집합투자기구명(주) 신한알파위탁관리부동산투자회사
집한투자기구유형 - 부동산집합투자기구(회사형), 위탁관리 부동산 투자회사, 폐쇄형, 공모형
자산관리 - 회사신한리츠운용(주)
결산/배당 - 주기매 6개월 (매년 3월 31일, 9월 30일, 단 최초 결산기는 2018년 9월 30일)
신한알파리츠 구조
신한알파리츠는 크래프톤타워 (구. 판교 알파돔타워IV)와 용산 더프라임 오피스에 투자합니다. 그리고 추가적으로 2020년 3월 4일 중구 대일빌딩을 취득했습니다.
크래프톤타워 (구. 판교 알파돔타워IV)
판교역 초역세권에 위치하여 가치 상승 가능성이 높습니다.
판교역은 신분당선·경강선 환승역으로 교통이 매우 편리함 (서울 강남역까지 지하철로 14분 소요) 본건은 판교역 및 현대백화점과 지상 1층, 지하 1층으로 직접 연결된 초역세권 빌딩
2018년 준공한 신축 초대형 빌딩으로 임차수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.
2018년 3월 준공, 지상 15층, 연면적 99,596m², 시공사 SK건설
안정적인 임대수입이 기대됩니다.
미래를 이끌 기업, 우수한 브랜드가 입주하여 안정적인 임대수입이 기대됩니다.
주요 임차인 정보
크래프톤(구. 블루홀), 네이버, 스노우, MUJI, 워크앤올, 신한금융투자, 신한은행
교통 및 주변 정보
용산 더 프라임
용산의 풍부한 개발호재로 가치 상승 가능성이 높습니다.
용산 국제업무지구, 미군기지 이전, 서울역-용산역 철도 지하화 등 개발호재로 가치상승 가능성 높음
2014년 준공한 신축 빌딩으로 임차수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.
2014년 2월 준공, 31층, 연면적 39,009m²
안정적인 임대수입이 기대됩니다.
우수한 임차인이 입주하여 공실 리스크가 낮아 안정적인 배당이 가능합니다.
주요 임차인 정보
신한생명, 유베이스, DB생명, 트랜스코스모스
교통 및 주변 정보
주가 추이
신한알파리츠의 주가 추이는 아래와 같습니다. 현재 신한알파리츠 주가는 6,500원으로 최근 3개월 대비 주가가 많이 빠진 모습을 보이고 있습니다. 코로나 여파로 리츠 시장에도 그 영향이 끼친 것으로 보입니다.
배당수익률
신한알파리츠가 제시하는 배당은 다음과 같습니다. 2017년부터 2028년까지의 예상배당률을 보면 5.5%로 시작해서 최고 9.3% 평균 약 7.5%대의 배당 수익률을 지급하는 것을 목표로 두고 있습니다. 배당 위주의 투자를 하시는 분들에게는 꽤 매력적인 배당률로 보이네요.
배당 정보
현재까지 신한알파리츠에서 반기마다 배당한 주당 배당금 추이입니다. 2018년 9월부터 배당금 지급을 실시했는데 초반에 주당 116원의 배당을 시작으로 2기 19년 3월 배당은 주당 137원 그리고 9월 하반기 배당은 주당 140원의 배당금을 지급했습니다. 이번에 2020년 3월 31일의 배당을 2020년 7월 2일 배당일을 확정했는데 주당 150원으로 기존 보다 높은 주당배당금을 보이고 있습니다.
아래는 현재까지 신한알파리츠의 주당배당금 추이를 그래프로 표현한 모습입니다.
신한알파리츠 현황
신한알파리츠는 판교와 용산의 빌딩을 투자한 이후 올해 3월 신한알파광교리츠를 설립해 남대문로에 위치한 대일빌딩을 인수하기 위해 유상증자를 시도했고 투자자 모집에 성공함으로써 680억원에 대일빌딩을 인수했습니다. 대일빌딩은 인수 직후 루이비통, 비콘코리아 등 우량임차인을 확보하면서 임대율 100%에 도달하는 모습을 보이고 있습니다. 임차인들의 가중평균 잔여 임대기간(WALE)은 2.2년이고, 매년 2-3%의 임대료 및 관리비 인상계약이 체결돼 있어 지속적인 이익 상승이 예상됩니다.
이번 자산 편입으로 신한알파리츠는 1. CBD로 포트폴리오 확장, 2. 자산규모가 상장 당시 6천억원에서 9천억원으로 증가, 3. 두번째 유상증자를 통해 성장하는 리츠라는 것을 시장에 보여줬습니다.
신한알파리츠의 현재 평가
신한알파리츠의 편입 부동산인 오피스 시장은 공실리스크가 높은 상품군입니다. 그러나 신한알파리츠가 보유 중인 판교크래프톤, 용산 더프라임, 대일빌딩은 각각 임대율 95.4%, 99.2%, 100%로 높은 수준을 보이고 있으며 특히 판교의 경우 공실률 전국 최저인 1%대를 유지하고 있어 안정성이 높다 판단한다"며 "국내 상장 리츠 중 성장형을 표방하며 연 1개 이상의 부동산을 지속해서 편입 중이라는 점이 가장 매력적이라는 평가를 받고 있습니다.
대일빌딩은 서울 중구 남대문로1가에 위치해있습니다.
대일빌딩의 임대율은 약 96.7%이며, 잔여 공실 부분에 대하여 신한캐피탈과 신규 임대차 계약 체결 협의 진행 중으로 신한캐피탈과의 임대차 계약 체결 완료 시 임대율 100% 달성이 예상됩니다.
단, 현재 발생한 코로나19 영 향 등으로 협의 중인 신규 임대차 계약이 체결되지 않거나, 일부 임차인의 현금창출능 력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발행하거나 임대료가 감소할 수 있습니다." 이렇게 참고 사항을 달아놓았습니다. 특히 코로나19로 재택근무가 증가하고, 오피스 보안과 위생을 더 신경 쓰고 투자하고 있는 상황에서 오피스빌딩에 들어온 기업들의 오피스 공간을 넓히기 위한 수요가 증가할 것입니다.
신경 써야 할 리스크
신한알파리츠가 보유하고 있는 판교 크래프톤타워 상가 임차인들 중 일부가 코로나19 영향으로 임대로 연체가 발생했고, 임차인 교체를 추진하고 있다고 합니다. 하지만 알파리츠 전체의 공실률이 2%대임을 감안하면 안정적인 투자처라는 생각을 조심스레 해봅니다.
마무리
리츠 투자의 핵심은 배당 안정성과 성장성 두 가지인데, 신한알파리츠는 우량 자산을 지속적으로 편입함으로써 지속적인 성장성을 보여주고 있고, 2020년 7월 2일 4기 배당금을 확정시키는 모습을 보이며 배당 안정성까지 가져가는 것을 보면 리츠 투자로써 좋은 모습을 보여주고 있다는 생각이 듭니다.
개인저긍로 현재 예금 수익률이 1%대임을 감안하면 배당 수익률은 매우 준수하다고 생각하며, 코로나 사태에서도 공실률이 거의 없었던 점, 핵심지의 부동산 가치가 꾸준히 오른 점까지 감안하면 꽤 괜찮은 것 같습니다. 저도 맥쿼리인프라와 같은 고배당주 투자를 선호하는 편인데, 신한알파리츠도 맥쿼리인프라와 같이 배당금을 받을 목적으로 포트폴리오를 구성하고 투자를 한다면 좋은 선택일 것 같습니다.
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