[리츠투자] 제이알글로벌리츠(JR글로벌리츠) 전망, 배당률이 이렇게 높다고?

 

최근 이지스레지던스리츠, 이지스밸류리츠 등 다양한 리츠 상품들이 공모 후 상장까지 했지만 매우 부진하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 제이알글로벌리츠(JR글로벌리츠)도 예외가 아니었습니다. 제이알글로벌리츠는 이달 중순에 진행된 기관 수요예측에서 18.48대 1의 경쟁률을 기록한 데 이어 공모청약에서도 0.23대 1의 저조한 경쟁률을 나타냈죠. 공모물량이 4850억원에 달하는 점을 감안하면 투자 수요 확보가 기대치에 미치지 못했습니다. 지난해말 상장한 롯데리츠(63.3대 1), NH프라임리츠(317.6대 1)와 비교해 저조한 결과입니다.

현재 리츠가 힘을 못쓰는데에는 여러가지 이유가 있습니다. 우선 최근 국내 증시에서 넘치는 유동성이 바이오·2차전지 등 신산업에 집중되면서 부동산투자회사(RIETs·리츠)가 시장의 관심을 받지 못하고 있는 상황이기 때문입니다. 그리고 현재 공모 리츠 대부분은 대형 상업시설이나 오피스 건물 등에 투자를 하고 있는만큼 코로나19에 직접적으로 영향을 받을 수 밖에 없었습니다. 하지만 현재 리츠 상품들이 부실자산으로 구성되어있는 것이 아닌 환경적인 요인들 때문에 주가가 낮게 평가되어 있다고 생각합니다. 리츠에 대한 관심이 다시 올라오기 전에 얼른 공부하고 좋은 리츠 상품들을 저가에 매수하기에는 굉장히 좋은 타이밍이라고 생합니다.

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제이알글로벌리츠(JR글로벌리츠)란?

JR글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀에 있는 대형 오피스인 '파이낸스타워'를 기초자산으로 하는 리츠입니다. 지상 36층 높이의 벨기에 최대 사무용 빌딩으로 벨기에 정부(재무부, 복지부 등)가 15년간 장기 임차 계약을 체결해 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 것이 특징입니다.

제이알글로벌리츠(JR글로벌리츠)

개요

• 리츠명 제이알글로벌리츠
• 존속기간 영속형 
• 설립일 2020년 2월 3일 설립 (2020년 4월 3일 국토교통부 영업인가) 
• 자기자본 1,030억원 (자본금 206억원) 
• 결산/배당 매 6개월 단위 (결산일: 매년 6월말, 12월말) 
• 자산관리회사(AMC) 제이알투자운용(주)

제이알글로벌리츠에서 강조하는 특징

1. 국토교통부 해외 부동산 공모리츠 인가 최초 획득 

국내 최초로 국토교통부로부터 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가 획득 

2. 벨기에 정부기관을 임차인으로 하는 안정적인 임대차 

벨기에 연방정부 (S&P기준 AA) 산하의 벨기에 건물관리청이 전체면적*에 대해 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 *옥상의 방송안테나 설치 공간 제외 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부의 주요 부처 입주 중 

3. 벨기에 브뤼셀 내 최고의 중심업무지구(CBD)에 위치 

벨기에 연방정부와 금융회사가 주로 위치한 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치 지하철역과 직접 연결되어 있고, 더불어 버스, 트램, 기차 등의 대중교통수단으로 공항까지 20분 정도가 소요되어 최상의 교통접근성 보유 

4. 장기적인 성장 모멘토

제이알글로벌리츠의 장기적인 성장 모멘토

투자자산

브뤼셀파이낸스타워

브뤼셀파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀의 중심업무지구 펜타곤 지역에 위치한 오피스입니다.

• 투자대상 Finance Tower Complex 
• 준공/리노베이션 1982년 / 2008년 
• 면적 195,973㎡ (약 59,282평) - Finance Tower : 지하 4층 / 지상 35층 - Door Building : 지하 6층 / 지상 11층 - Parking A 65.85% 구분 소유 
• 임차인 벨기에 연방정부 산하 건물관리청 (벨기에 국가 신용도 AA) 현재 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처 입주중 
• 임대기간 2002년 1월 ~ 2034년 12월 (중도해지 불가, 만기 12개월 전 미통지 시 1년씩 자동연장) 
• 임대료 연 EUR 58,538,247 (약 800억원, 2020년 기준) 
• 지급조건 임차인: 관리비, 제세공과금, 유지보수비 부담 임대인: 보험료 부담 (단, 임차인의 귀책사유 없는 대수선 비용은 임대인이 부담) 
• 지급시기 매년 2회 (4월 1일, 10월 1일 선취) 
• 임대료 인상률 매년 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 조정 
• 용도 오피스 
• 입지환경 지하철역(Botanique)과 전용 통로로 직접 연결되고, 버스, 트램, 기차, 항공(공항) 등의 시설과도 가까워 뛰어난 교통 접근성 보유 인근에 벨기에 연방 경찰청, 조폐국, 금융감독원, 이민국이 위치함 연방정부 주도로 자산 인근 대규모 개발 프로젝트가 진행 중 (레지덴셜 빌딩 3개, 상업시설, 주차장 확장, 대규모 광장 등)

임차인 개요

벨기에 건물관리청(Regie Des Batiments)은 연방 정부를 대신하여 부동산을 관리하는 공공 기관

• 기관명 건물관리청 
• 설립연도 1971년 
• 직원수 약 1,000명 
• 본사 소재지 브뤼셀

이지스레지던스리츠는 지분투자를 통해 공공지원 민간임대주택 상세설명

제이알글로벌리츠 주가현황

최근 비슷한 시기에 상장한 이지스레지던스리츠와 이지스밸류리츠의 주가는 공모가 5,000원을 하회하고 있지만 제이알글로벌리츠는 공모가 5,000원을 하회하고 있지만 거의 다 회복한 모습을 보이고 있습니다. 현재 주가는 4,990원으로 공모가 도달을 눈앞에 두고 있습니다. 그만큼 배당금 8%의 매력과 투자 상품에 대한 안정성이 다른 리츠 상품들에 비해서 괜찮다는 의미이겠죠?

제이알글로벌리츠 주가현황

제이알글로벌리츠 배당정보

제이알글로벌리츠의 예상 배당수익률은 약 8% 정도로 지급한다고 합니다. 결산 및 배당은 매 6개월 단위(상반기는 6월말, 하반기는 12월말에 결산)로 배당일이 이뤄질 예정입니다. 3월 그리고 9월에 실제 배당금이 들어옵니다. 자세한 정보가 공개되면 업데이트하도록 하겠습니다.

제이알글로벌리츠 투자 매력 포인트

해외 부동산 자산 추가 편입

제이알글로벌리츠의 투자 자산은 현재 벨기에 오피스 빌딩 하나 뿐이지만 2022년까지 약 2조5000억원 규모의 유럽 핵심 오피스 2~3건에 투자할 계획을 가지고 있습니다. 자산 추가 편입을 통해 그에 따른 수익 상승을 노려볼 수 있습니다.

높은 안정성

임차인은 벨기에 연방정부(벨기에 건물관리청)로 임차인에 대한 신용리스크는 상당히 낮다고 할 수 있습니다. 벨기에 연방정부는 이전부터 해당 건물을 임차하고 있었으며, 2001년까지 해당 건물을 보유하고 매각한 것으로 알려져 있습니다. 현재의 임차계약은 매각 후 체결한 계약으로 임차기간이 2002년 연초부터 2034년 연말까지로 남은 임차기간은 약14년입니다. 해당 계약은 벌률에 따라 정한 경우를 제외하고 중도해지가 불가능하기 때문에 계약의 안정성이 높습니다. ​

임대료는 벨기에 건강지수를 기초로 산정됩니다. 건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 지수로 소비자 물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발류 등의 항목이 제외된 수치입니다. 2004년을 기준으로 2019년까지 평균 1.84%의 상승률을 보이고 있으며 2009년과 2014년은 음(-)의 값이 나오기도 했습니다. 코로나 확산이후에도 건강지수는 견조한 흐름을 보이고 있으나 최악의 경우에는 임대료하락의 가능성도 있습니다.

연 8% 고배당

제이알글로벌리츠의 공모가 기준 배당률은 7년 평균 8%에 달하는 수치입니다. 배당률 8%는 기존에 상장한 다른 리츠 종목과 비교해도 높은 수준입니다. 비슷한 시기에 상장된 이지스밸류플러스리츠는 연환산 배당수익률이 6%로 전망되고 있습니다. 지난해 주식시장에 돌풍을 일으켰던 주인공인 롯데리츠와 NH프라임리츠는 올해 배당수익률이 5%대에 머물고 있는 것을 보면 제이알글로벌리츠의 연 8% 배당률은 굉장히 매력적입니다.

제이알글로벌리츠의 리스크 (아쉬운 포인트)

성장주 대세의 주식시장에서 흥행여부는 불투명

최근 주식시장은 철저히 양극화되고 있습니다. 성장주로 분류되는 테크와 바이오 새내기가 주식시장에 새로 입성하면, 인기도 좋고 주가도 긍정적입니다. 반면 가치주로 분류되는 주식들의 상장시에는 주목을 잘 받지 못하고 있습니다. 주가는 많은 사람들에게 관심을 받고 자금이 흘러 들어와야 상승이 되기 마련입니다. 현재 이러한 양극화가 지속되면 리츠의 가격은 계속 공모가를 하회하는 그림으로 계속 이어질 수 있습니다.

마무리

현재 리츠업계는 최근 국내증시에서 넘치는 유동성이 바이오·2차전지 등 신산업 위주로 쏠리면서 6~8% 수준의 안정적 배당수익률을 가져다주는 리츠에 대해 투자자들의 관심이 굉장히 떨어집니다. 게다가 코로나19 확산에 따른 리츠의 임대 수익 감소 및 배당금 축소 우려 등으로 글로벌 리츠 수익률이 전반적으로 하락하는 모습까지 보이면서 리츠의 매력도는 더욱더 떨어져 보였습니다. 하지만 이러한 상황에도 불구하고 현재 국내 메이저 리츠 상품들은 예정대로 배당컷없이 배당금을 모두 지급하였고, 심지어 기존보다 더 높은 배당률로 지급하는 모습도 보였습니다. 이러한 상황들을 종합해보면 리츠업계는 단순히 양극화와 코로나19에 대한 불안 심리 때문에 투심이 위축되었을 뿐이지 아직까지 굉장히 매력적인 투자처인 것은 확실하다고 생각합니다. 시장의 대세를 따르는 것도 중요하지만, 그 대세가 꺾였을 때 대비를 할 수 있는 대비책을 세우는 것도 매우 중요하다고 생각합니다.

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