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회사개요
이리츠코크렙은 (주)이랜드리테일이 운영하고 있는 유통점을 통해 안정적인 임대료를 수취하고 수익을 주주에게 배분하는 부동산투자신탁회사로 2018.6월 유가증권시장에 상장되었습니다. 보유 중인 NC백화점 야탑점 그리고 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점을 (주)이랜드리테일에 임대해 주고 (주)이랜드리테일로부터 임대료를 받고 있으며, 또한 2001 아울렛 중계점과 분당점을 보유하고 있는 케이비와이즈스타제6호리츠(지분 100%)로부터는 배당금을 수취하고 있습니다. 이러한 (주)이랜드리테일로부터의 임대료와 케이비와이즈스타제6호리츠로부터의 배당금을 재원으로 주주에게 배당을 하게 됩니다.(물론 일부는 차입금 이자 상환, 자산보관수수료, 자산관리수수료, 사무수탁수수료 등으로 지급됩니다.)
설립일
2005년 7월 26일
소재지
자본금
3,043억원
총자산
약 5,996억원
주요 연혁
- 2005.07 : 회사 설립 및 영업인가 뉴코아 4개점(야탑,일산,평촌,인천)
- 2012.07 : 인천점 매각(644억원),1차 재유동화 완료 유상증자(1,188억원) 및 유상감자(1,818억원)
- 2016.07 : 2차 재유동화 완료 유상증자(238억원) 및 유상감자(1,188억원)
- 2017.12 : 한국거래소 상장예비심사 승인
- 2018.06 : 공모자금(791억원) 유입 및 유상증자 완료 유가증권시장(KOSPI) 상장 완료
- 2018.08 : 신규자산 투자완료 KB와이즈스타제6호(2001아울렛 중계,분당) 보통주식1,291,123주(지분 100%)투자 완료
이리츠코크렙 운용 구조
이리츠코크렙의 운용 구조는 아래와 같습니다. 이랜드리테일이 책임임차인으로 존재하고 있고, 직접소유자산과 간접소유자산 총 5개의 자산을 보유하고 있습니다. KEB 하나은행, 코람코자산신탁, KB 국민은행에서 업무를 위탁하고 있습니다.
이리츠코크렙이 말하는 차별화된 경쟁력
우수한 수익성과 든든한 안정성
- 子리츠 배당금 → 母리츠 영업수익 인식
- 단순한 비용구조, 저렴한 수수료
- 감가상각비 범위 內 초과 배당 가능
- 배당가능이익의 90% 이상을 배당
- 연 2회 결산(6,12월) → 연 2회 배당 지급
보유자산의 우수한 입지조건과 높은 개발타당성
NC야탑점
성남구시가지와 분당신도시를 연결하는 길목, 분당지역 내 행정과 교통의 중심지, 빠른 교통망을 통해 유동인구 비중 증가하며 상권발달
뉴코아평촌
의왕,수원 지역을 잇는 주요 도로 밀집 지역에 위치하여 경기 남부 각 지역 이동용이, 안양시청,동안구청 등 주요 행정시설 밀집, 대규모 점포/상점가가 복합된 전형적인 신도시형 상권
뉴코아일산
일산동구의 상업중심지인 마두역 인근 위치, 마두역 상권 내 금융기관, 대규모 상가, 관공서, 업무시설 밀집, 서울 서북부 지역까지 연결되는 교통 노선으로 뛰어난 광역 접근성 확보
2001아울렛중계
노원구 중계동의 대표적인 상권에 위치, 교통,주거 등 풍부한 배후 환경 보유, 중계택지개발예정지구 위치로 향후 고객 유입 및 상권 개발기대
2001아울렛분당
성남시 분당구 구미동의 중심상업지역에 위치, 미금역 사거리의 메인 상권은 아파트,오피스텔, 주택밀집, 분당선을 중심으로 전, 후 역사에는 백화점 및 쇼핑몰 부재로 경쟁점 대비 넓은 상권 보유
이리츠코크렙 보유자산 내역
현재 이리츠코크렙가 보유하고 있는 투자 자산 현황입니다. 직접소유한 기존자산은 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점, 뉴코아아울렛 평촌점을 보유하고 있습니다. 그리고 신규 투자자산(간접소유)에는 2001아울렛 중계점, 2001아울렛 분당점을 보통주식 1,291,123주(지분율 100%)으로 보유하고 있습니다
NC백화점 야탑점
부동산 취득일 2005년 7월, 임대차 기간 2016.09.01 ~ 2032.08.31 (16년 장기임차)
대상지 특징
- 교통의 중심지
대상지는 성남 구시가지와 분당신도시를 연결하는 길목으로 분당지역에서 가장 먼저 상권이 활성화된 지역으로 행정과 교통의 중심지입니다.
- 유입지점의 높은 위치도
대상지 북쪽은 성남시청 및 터미널과 상가를 이용하려는사람들의 유입지점인 테마폴리스가 위치하고 있으며, 동/남쪽은 아파트 단지, 서쪽으로는 병원,보건소,경찰서 등이 위치하고 있습니다.
- 서울 중심지역의 용이한 이동
버스노선으로는 분당일대를 순회하는 시내버스와 강남(양재,강남역,교대,잠실), 강북(광화문,시청,명동)지역 등 서울의 중심지역으로 운행하는 다양한 노선이 있습니다.
- 분당지역 대표 상권
지하철과 고속도로, 지방로 등 빠른 교통망과 분당선 및 고속터미널 환승주차장 등을 통해 유입된 유동인구의 비중이 큰 상권으로 야탑역 주변 대규모점포 및 상가가 밀집하여 분당지역을 대표하는 상권입니다.
입지 및 상권 현황
뉴코아 일산점
부동산 취득일 2005년 7월 임대차 기간 2016.09.01 ~ 2032.08.31 (16년 장기임차).
대상지 특징
- 교통의 중심지
대상지는 서울 강변북로-자유로 장항 IC에서 일산방면으로 접하는 일산동구 상업중심지로 마두역 인근에 위치하고 있으며, 마두역 주변은 일산 신도시로 지어진 아파트와 배후 상업 지구로 구성되어 있습니다.
- 유입지점의 높은 위치도
마두역을 중심으로 마두역 상권은 중앙로를 따라 대부분의 시설들이 위치하고 있습니다. 지하철 출입구 인근 은행/보험사 등 금융기관, 대규모 점포/상가, 동사무소 등 관공서, 업무시설이 밀집하고 있습니다. 또한 호수공원을 비롯해 낙민공원, 강촌공원 등 다수의 공원이 인근에 위치하고 있어 해당 상권으로 인구를 유입시키는데 큰 영향을 미치고 있습니다.
- 서울 중심지역의 용이한 이동
버스 노선으로는 고양시 일대를 순환하는 시내버스와 마을버스가 있으며, 서울의 서북부 지역(광화문, 시청, 여의도, 신촌 등)까지 연결되는 다양한 노선의 좌석버스가 운행하고 있어 서울과의 연결성도 편리합니다. 또한 마두역 상권에서 인천, 부평, 금촌까지 운행하는 시외버스가 있어 근교 지역으로의 광역 접근성이 뛰어납니다.
입지현황
뉴코아 평촌점
부동산 취득일 2005년 7월, 임대차 기간 2016.09.01 ~ 2032.08.31 (16년 장기임차)
대상지 특징
- 교통의 중심지
대상지는 1번 국도, 경수산업도로, 경인 철도, 지하철 4호선, 외곽 순환도로 등 수도권 남부지역 연계 철도, 간선도로 대부분을 근접 통과합니다.
- 유입지점의 높은 위치도
안양 시청, 경찰서, 안양교육청, 동안 구청 등 주요 행정시설이 인근 거리에 위치하고 있습니다.
- 주요도로 밀집 지역
지상에는 의왕, 수원 지역을 잇는 경수산업도로와 과천을 잇는 시민로 및 범계로, 평촌로 등 안양시 주요 도로 밀집 지역으로 각 지역으로의 이동이 용이합니다.
- 안양지역 대표 상권
전형적인 신도시형 상권으로 배후에는 아파트 단지가 밀집되어 있고, 대상지 및 롯데백화점, NC백화점 등 대규모 점포와 상점가가 복합된 상권이 형성 중입니다.
입지 및 상권 현황
2001아울렛 중계점
부동산 취득일 2018년 8월 16일(KB와이즈스타제6호위탁관리리츠 지분 100% 취득), 임대차 기간 2018.09.01 ~ 2038.08.31 (20년 장기임차)
대상지 특징
- 교통의 중심지
대상지는 7호선 중계역과 동일로에 인접하였으며, 서울과학기술대학교가 위치한 서울시 노원구 중계동 일반상업지역에 위치하고 있습니다.
- 유입지점의 높은 위치도
중계점이 위치한 중계근린공원 사거리는 중계동의 상권지로, 동일로 6차선 길과 노원로 4차선 도로가 걸쳐 있어 접근 및 교통 여건이 뛰어납니다. 이를 증명하는 결과로, 평균 3만 5천 명의 유동인구가 확인됩니다. 또한 반경 1km 이내는 아파트, 주택이 밀집한 제2, 3종 일반 주거지역으로 둘러싸여 풍부한 배후세력을 보유하고 있습니다.
- 대학가의 높은 상권과 경쟁력
대상지 인근은 서울과학기술대, 서울여자대학교, 삼육대학교 총 3개 대학이 인접하여, 10~20대 인구가 높게 나타나고 있으며, 반경 3km 이내 경쟁점은 3개(롯데, 건영, 세이브존)로 다소 낮은 경쟁구도를 보이고 있습니다.
- 서울 중계지역 대표 상권
대상지는 중계 택지개발 예정 지구에 위치해 있으며, 2019년 착공 예정인 동북선 하계역과 인접하여 향후 고객 유입 및 상권 개발이 기대됩니다.
입지 및 상권 현황
2001아울렛 분당점
부동산 취득일 2018년 8월 16일(KB와이즈스타제6호위탁관리리츠 지분 100% 취득) , 임대차 기간 2018.09.01 ~ 2038.08.31 (20년 장기임차)
대상지 특징
- 교통의 중심지
대상지는 분당선 미금역과 성남 대로에 인접하였으며, 분당 서울대학병원이 위치한 성남시 분당구 구미동의 중심상업지역에 위치하고 있습니다.
- 유입지점의 높은 위치도
분당점이 위치한 미금역 사거리는 근생 상가, 병원, 학원, 위락시설이 집중되어 있는 구미동 메인 상권으로 구분되며, 반경 2km 이내는 오피스텔, 아파트, 주택이 밀집한 제1, 3층 일반주거지역으로 둘러싸여 풍부한 배후세력을 보유하고 있습니다.
- 경쟁력 높고 넓은 상권
대상지는 다소 경쟁이 치열한 경기 동남부(분당, 용인, 수원)에 위치하고 있으나, 분당선을 중심으로 전, 후 역사에는 백화점 및 쇼핑몰이 부재하여, 경쟁점 대비 넓은 상권을 보유하고 있습니다.
- 신분당권 대표 상권
신분당선 미금 역사 2018년 4월 개통 예정으로 향후 고객 유입 인원의 증대 및 상권 개발 형성에 큰 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다.
입지 및 상권 현황
이리츠코크렙 배당일, 배당금, 배당현황
이리츠코크렙의 배당일, 배당금, 배당현황에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
이리츠코크렙 예상 배당금 및 배당수익률
이리츠코크렙에서 제시하는 예상 배당금과 배당수익률은 아래와 같습니다.
이리츠코크렙 배당현황
이리츠코크렙의 배당현황은 아래의 표와 같습니다. 2018년 9월 28일 첫 현금배당을 지급하기 시작했고(1주당 118원) 현재까지 꾸준히 주당배당금 175원으로 지급하고 있습니다.
2020년 상반기 금전배당 결정
2020년 상반기 금전배당이 결정되었고 1주당 배당금은 175원으로 책정되었습니다. 이리츠코크렙 1주당 175원이니 시가배당률이 3%정도 되네요. 은행 예적금 이자에 비해서 훨씬 매력적인 배당률인 것은 확실합니다.
| 1. 배당금총액(원) | 11,084,778,250 | ||
| 2. 1주당 배당금(원) | 보통주식 | 175 | |
| 종류주식 | - | ||
| - 기준가격 조정 대상 여부 | 보통주식 | 기준가격 | - |
| 가격제한폭 초과 | 미해당 | ||
| 종류주식 | 기준가격 | - | |
| 가격제한폭 초과 | 미해당 | ||
| 3. 시가배당률(%) | 보통주식 | 3.0 | |
| 종류주식 | - | ||
| 4. 배당기준일 | 2020-06-30 | ||
| 5. 배당금지급 예정일 | 정기주주총회일로부터 1개월 이내 | ||
| 6. 주주총회 예정일자 | 2020-09-23 | ||
| 7. 이사회결의일(결정일) | 2020-08-11 | ||
| - 사외이사 참석여부 | 참석(명) | - | |
| 불참(명) | - | ||
| - 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부 | 참석 | ||
| 8. 기타 투자판단과 관련한 중요사항 | |||
| 1.상기 "배당금총액" 및 "1주당 배당금"은 감사전 재무제표를 기준으로 이사회 결의로 승인되었으므로, 추후 외부감사인의 감사결과 및 정기주주총회 승인과정에서 변경될 수 있습니다. 2. 주당배당금은 소숫점이하가 존재하므로 실제 각주주의 배당금 계산을 위해서는 "(총배당금/63,341,590주)*보유주식수"로 산출해야 합니다. 3. 배당금 총액( 11,084,778,250 원)= 당기순이익(7,963,247,004원)+초과배당금(3,121,531,246원) * 초과배당금 : 부동산투자회사법제28조, 상법 제462조 및 정관 제56조에 의거 초과배당 가능. 4. 상기 "시가배당률"은 배당기준일 1거래일 전부터 과거 1주일간(2020.06.23 ~ 2020.06.29) 의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균가격에 대한 주당배당금의 비율을 백분율로 산정하였습니다. |
|||
이리츠코크렙 주가 현황
비슷한 리츠 상품인 롯데리츠, 신한알파리츠 등의 주가와 동일하게 이리츠코크렙 주가 또한 동일한 흐름을 보이고 있습니다. 코로나의 영향 그리고 리츠에 대한 관심도가 줄어든 영향이 커보입니다. 이리츠코크렙 공모가가 5,000원임을 감안하면 가격적인 측면에서는 매력적으로 보입니다. (가격적인 매력도는 다른 리츠 상품들도 동일한 상태, 신한알파리츠는 상대적으로 프리미엄이 아직도 많이 붙어있는 상태)
이리츠코크렙의 특징
(주)이랜드리테일이라는 대기업이 75% 지분을 가진 최대주주로 참가하고 있어 자금조달이나 자산운용이 안정적이라고 볼 수 있습니다. 또한 이리츠코크렙이 보유한 유통점 및 자회사 리츠가 보유한 유통점 모두 (주)이랜드리테일의 50여개 매장 중 매출액 기준 상위 10위권에 있는 점포들이라 자산운용 수익 또한 안정적입니다.
(주)이랜드리테일로부터 2016~2032년까지 16년간 고정적인 임대료를 받기로 계약함에 따라 장기간 안정적인 임대수익을 올릴 수 있습니다. 이말은 즉 공실에 따른 리스크가 없다는 것을 의미합니다. 16년간 고정적인 임대료를 받을 수 있다는 것은 리츠 상품으로써 꽤 큰 메리트라고 생각합니다. 또한 물가상승률에 연동해 매년 임대료를 인상하게 되어 있어 물가상승에 대한 헤지(hedge)도 가능하다고 볼 수 있습니다. 건물을 통으로 임대하기 때문에 공실 리스크가 없고 책임임차방식이라 건물관리비, 보험료, 제세공과금 등도 임차인인 (주)이랜드리테일이 일체 부담하기때문에 비용부담이 크지 않으며, 리츠에서 발생되는 비용으로는 담보대출이자(연4%)와 운용수수료(코람코자산신탁, 연 20bp) 등에 불과하여 배당에 미치는 영향은 크지 않습니다.
추가적으로 다른 리츠 상품과 비교해보면 이리츠코크렙에서 보유하고 있는 기초자산이 서울과 경기도 역세권에 위치하여 자산가치가 좀 더 안정적으로 보입니다.
이리츠코크렙 위험도 분석
이리츠코크렙의 위협 요인은 다른 리츠 상품들과 마찬가지로 장기 금리 상승이나 경제 쇼크에 따른 주가 하락 가능성 등이 있습니다. 롯데리츠와 더불어 리테일/스폰서 리츠의 대표격인 이리츠코크렙 역시 코로나19로 인한 오프라인 매장 매출 감소 및 이에 따른 임차료 하락 리스크로 인해 주가가 크게 떨어진 모습을 보이고 있습니다. 일반적으로 리테일 자산은 경기변동에 굉장히 민감합니다. 이점을 염두해두고 투자를 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
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