[리츠투자] 코람코에너지플러스리츠 현재 투자할만한 가치가 있을까? 배당률, 배당일 그리고 전망

남양주개발자

2020. 8. 26. 08:51

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요즘 테슬라나 현대 아이오닉과 같은 전기차 관련 주가가 날아가는 와중에 공모로 나오고 이번 달 말에 상장예정인 리츠 상품이 있습니다. 전국 187개 직영 주유소를 기초 자산으로 가진 코람코에너지플러스리츠입니다. 코람코에너지플러스리츠가 무엇인지, 배당금과 배당일 그리고 예상배당률이 어느정도인지 알아보고 앞으로 전망까지 다뤄보도록 하겠습니다.

들어가기 전에

코람코에너지플러스리츠를 알아보기 전에 다른 리츠들이 궁금하다면 아래 목록을 참고하세요.

코람코에너지플러스리츠란?

기본정보

코람코에너지플러스리츠는 SK네트웍스로부터 인수한 전국 187개 직영 주유소를 기초 자산으로 투자자에게 공모가 기준 연 6%대 배당을 목표로 하는 리츠 상품입니다. 코람코에너지플러스리츠는 아시아 최초 '주유소'를 기초자산으로 하는 특징을 가지고 있습니다. 코람코에너지플러스리츠는 주 임차인인 현대오일뱅크로부터 발생되는 임대수익과 주유소 부지 내 입점해 있는 스피드메이트, 버거킹, 패스트푸드점 등에서 부가수익을 받아 배당의 주요재원으로 활용할 예정입니다.

리츠에 편입된 187개 주유소는 서울 20개, 경기/인천이 75개, 지방광역시 39개, 기타 지역 53개입니다. 주유소의 전체 감정평가액은 1조 1,274억원이며 부동산의 매매대금은 9,627억원, 매입과정에서 발생한 부대비용은 653억원으로 감정평가액 보다 낮은 금액으로 자산을 매입하였습니다.

종목명 코람코에너지플러스리츠
진행상황 공모주
시장구분 거래소
종목코드 357120
업종 부동산 임대업
대표자 코람코자산신탁
기업구분 중소일반
본점소재지 서울특별시 강남구 삼성로 511 4층 (삼성동, 골든타워)
홈페이지 www.koramco.co.kr
대표전화 02-2073-0488
최대주주 -
매출액 - (백만원)
법인세비용차감전 계속사업이익 0 (백만원)
순이익 - (백만원)
자본금 24,150 (백만원)

공모현황

개요

구분	청약개시일	청약종료일	납입일
유가증권시장 공모	2020년 08월 05일	2020년 08월 07일	2020년 08월 11일

인수기관별 인수금액

인수기관	인수수량	인수금액	비율	비고
NH투자증권(주)	12,320,000주	61,600,000,000원	57.79%	대표주관회사
대신증권(주)	3,000,000주	15,000,000,000원	14.07%	인수회사
신영증권(주)	2,000,000주	10,000,000,000원	9.38%	인수회사
이베스트투자증권(주)	2,000,000주	10,000,000,000원	9.38%	인수회사
한국투자증권(주)	2,000,000주	10,000,000,000원	9.38%	인수회사
합계	21,320,000주	106,600,000,000원	100.00%	-

청약 및 배정현황

구분	최초 배정내역		청약현황				배정현황
구분	수량	비율	건수	수량	금액	비율	건수	수량	금액	비율
기관청약	10,320,000	48.41%	56	10,320,000	51,600,000,000	37.81%	56	10,320,000	51,600,000,000	48.41%
일반청약	11,000,000	51.59%	2,820	16,977,580	84,887,900,000	62.19%	2,820	4,942,860	24,714,300,000	23.18%
인수회사	-	-	-	-	-	-	4	6,057,140	30,285,700,000	28.41%
계	21,320,000	100.00%	2,876	27,297,580	136,487,900,000	100.00%	2,880	21,320,000	106,600,000,000	100.00%

매입 투자부동산 개요

(단위 : 억원)

구분	서울	경기/인천	지방광역시	기타	합계
주유소 수(개)	20	75	39	53	187
대지면적(m²)	23,555	128,496	69,763	94,806	316,621
공시지가	1,523	2,731	1,338	943	6,536
감정가액	2,499	4,577	2,426	1,772	11,274

매입 투자부동산의 예상 매출액은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	1기 (E) (2019.12~2020.11)	2~10기 (E) (2020.12~2025.5)	11~20기 (E) (2025.6~2030.5)
임대수익	22,637	203,802	230,294

투자자산 목록

코람코에너지플러스리츠에 편입되어 있는 전체 투자자산 목록입니다. 전체 187개의 주유소를 보유하고 있고 주유소 내 부대시설은 주유소에 따라 차이가 있습니다.

코람코에너지플러스리츠 특징

기초자산의 안정성

이번 코로나 19의 영향을 직격탄으로 맞은 현재 상장되어 있는 모두투어리츠, 롯데리츠, 이리츠 코크렙과 같이 리테일, 호텔을 기초자산으로 두고 있는 상품들에 비해서는 훨씬 안정적인 기초자산을 두고 있다고 판단됩니다. 물론 휘발유 가격의 하락으로 인한 주유소 매출 감소가 있었지만 리테일, 호텔을 기초자산으로 두고 있는 상품들에 비해서는 선방한 편이죠.

공실률에 대한 위험은 없는 편

전체 예상임대료를 기준으로 83%의 비중을 차지할 것으로 예상되는 주유소의 운용권은 현대오일뱅크와 2030년 5월말까지 임차계약이 되어 있습니다. 해당 계약은 중도 해지가 불가능하도록 되어 있으며 예외적으로 영업적자가 6개월간 지속되는 주유소에 한정하여 주유소의 매입원가 이상으로 제3자에게 매각할 수 있습니다. 계약연장이 되지 않는 경우 수익률 하락을 막기 위하여 계약만기 2년에서 1년 9개월 사이에 계약의 연장(기간은 5년)여부를 통보하도록 되어 있습니다. 그 외에도 계약을 연장하지 않는 경우 신규 후속임차인을 찾지 못하거나 부동산의 매각이 이뤄지지 않는 경우 최장 2년 계약이 연장되도록 되어 있습니다. 계약연장을 하지 않는 경우 다른 임차인을 구하거나 매각하는데 최대 3년 9개월의 시간을 확보되어 있습니다. 그외 SK네트웍스(전체 임대료의 6%)와도 10년간의 임대차 계약이 되어 있습니다.

주요 임차인	임대차시설	임대료 조건	임대료 상승률	임대차기간	비고
현대오일뱅크	주유/세차시설, 편의점	고정임대료	임차 6년차 시점 전년대비 1.5% 1회 적용	2020.6.1~2030.5.31
에스케이네트웍스	차량경정비(스피드메이트)	고정임대료	임차 6년차 부터 전년대비 1.5% 매년 적용	2020.6.1~2030.5.31

임대수익만큼 중요한 매각차익

부동산 투자에 있어 임대수익만큼 중요한 것이 매각차익입니다. 만약 코람코에너지플러스리츠가 보유하고 있는 주요소들이 매각하기 어려운 지방 소도시에 위치하거나 유동인구가 적은 지역에 위치하고 있으면 매각차익을 내기 쉽지 않을 것입니다. 하지만 아래 지도를 보면 알 수 있듯이 코람코에너지플러스리츠가 보유하고 있는 주유소 자산들의 위치는 대부분 수도권에 위치하고 있습니다. 모든 주유소의 위치를 확인하며 입지분석하기에는 무리가 있지만 전체적으로 보면 나쁘지 않은 위치에 주유소들이 위치해있다고 볼 수 있습니다.

10년 내 서울 수도권 비중을 75%까지 끌어올려 부동산 자산으로 주유소에 대한 투자도 이어갈 계획이라고 하고, 과거 홍대 SK직영주유소가 호텔로, 여의도 SK직영주유소가 ‘S트레뉴’ 업무시설로 개발됐듯 추가 수익도 기대할 수 있습니다.

확장성과 성장성

코람코에너지플러스리츠에서 편입하고 있는 주유소에는 드라이브쓰루(Drive-thru)와 QSR(Quick Service Restaurant)업체(맥도날드, 버거킹 등)와 같은 다양한 부대시설이 있습니다. 주유소 내에 이러한 부대시설의 확대와 활성화를 통해 수익성을 높일 수 있습니다. 게다가 요즘 전기차의 수요가 늘어나고 있는데 이에 맞춰서 전기차 충전과 같은 새로운 시설을 확장함으로써 성장성을 높일 수 있습니다.

시장 환경에 따른 리스크가 존재

2020년 상반기 정유업종의 경우, 유가의 급락, 국가-지역간의 Lockdown(코로나19 확산 저 지를 위한 봉쇄 조치)에 따른 수요 둔화로 수익성이 부진하였습니다. 2020년 3월에는 OPEC+(러시아 등 산유국 연합체)의 감산 합의 불확실성과 Lockdown에 따른 운송용 수요 부진으로 인하여 많은 정유사들이 1분기 적자를 실현하기도 하였습니다. 또한 미-중 무역분쟁에 따라 석유 제품의 수요 감소가 지속되는 상황에서 유가급락 및 정제 마진 등의 감소로 인하여 정유업종의 수익성은 더욱 악화하고 있는 상황입니다. 이로 인하여 당사의 주요 임차인인 현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스 등의 임차인들의 임대료 납부가 지연 또는 미납될 가능성을 배제할 수 없으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차 계약이 진 행되지 않아 임대료 수익이 감소할 가능성도 존재합니다.

배당금, 배당일, 배당률 정보

코람코에너지플러스리츠의 예상배당률은 아래와 같습니다. 코람코에너지플러스리츠는 6개월 단위 결산법인으로 매년 5월과 11월 결산을 통해 연 2회 배당금을 지급합니다. 약 6%의 예상배당률을 보이고 있습니다.

회계연도	회계기간	예상배당금(백만원)	예상배당률(주1)
제1기(주2)	2019.12 ~ 2020.11	8,981	5.75%
제2기	2020.12~2021.5	11,078	6.36%
제3기	2021.6~2021.11	10,987	6.31%
제4기	2021.12~2022.5	10,988	6.31%
제5기	2022.6~2022.11	10,886	6.25%
제6기	2022.12~2023.5	10,887	6.25%
제7기	2023.6~2023.11	10,781	6.19%
제8기	2023.12~2024.5	10,782	6.19%
제9기	2024.6~2024.11	10,711	6.15%
제10기	2024.12~2025.5	10,712	6.15%
제11기	2025.6~2025.11	10,905	6.27%
제12기	2025.12~2026.5	10,903	6.26%
제13기	2026.6~2026.11	10,812	6.21%
제14기	2026.12~2027.5	10,810	6.21%
제15기	2027.6~2027.11	10,717	6.16%
제16기	2028.12~2028.5	10,715	6.16%
제17기	2028.6~2028.11	10,619	6.10%
제18기	2028.12~2029.5	10,618	6.10%
제19기	2029.6~2029.11	10,557	6.07%
제20기	2029.12~2030.5	10,556	6.06%

해외 부동산을 기초자산으로 두고 있는 제이알글로벌리츠(JR글로벌리츠)가 제시하고 있는 예상배당률 8%에 비하면 조금 아쉬운 배당률일 수 있습니다. 요즘 주식시장은 특정 섹터로 돈이 쏠리고있어서 6% 배당률이 과연 투자자들에게 매력적일까싶습니다.

마무리

코람코에너지플러스리츠에 편입되어 있는 주유소들은 대부분 수도권에 위치하고 있어서 기초자산으로써 나쁘지 않은 매력을 보여주고 있습니다. 이지스밸류리츠나 NH프라임리츠, 신한알파리츠와 같이 기초자산이 오피스로 구성되어 있는 리츠 상품들은 공실률에 대한 부분을 굉장히 많이 신경써야되는 반면 코람코에너지플러스리츠는 이러한 부분에 대한 고민은 덜하다는 장점이 있어보입니다. 또한 이번 코로나 19의 영향을 직격탄으로 맞은 현재 상장되어 있는 모두투어리츠, 롯데리츠, 이리츠 코크렙과 같이 리테일, 호텔을 기초자산으로 두고 있는 상품들에 비해서는 훨씬 안정적인 기초자산을 두고 있다고 판단됩니다.

그러나 유가의 급락, 미-중 무역분쟁과 같은 국제 시장환경에 따른 영향에 노출되어 있다는 것이 리스크로 꼽힐 수 있습니다.

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